Голова партії “Слуга народу” Олена Шуляк повідомила, що тепер інвесторів від шахраїв захищатиме низка додаткових запобіжників, повідомляють novyny.live.
“Відтепер ринок первинної нерухомості стане прозорішим, а люди, які вкладають кошти в будівництво свого житла, більш захищеними”, — так прокоментувала закон голова партії “Слуга народу” Олена Шуляк.
За її словами, йдеться про те, що забудовники не зможуть продавати квартири, не маючи всіх дозвільних документів.
Спочатку забудовник повинен буде отримати всі дозвільні документи, потім він зареєструє спеціальні майнові права на об’єкти, що будуватиме, і тільки після цього зможе розпочати продаж квартир і залучення грошей від інвесторів.
За словами депутатки, кожна квартира має бути зареєстрована в реєстрі речових прав Міністерства юстиції України, як окремий об’єкт майнових прав, і це унеможливить повторний продаж однієї й тієї ж квартири. А інвестори купуватимуть не обіцянки побудувати квартиру, а зареєстровані спеціальні майнові права на нерухомість, які вони зможуть продати, ці майнові права можуть бути предметом іпотеки, що сприятиме розвитку іпотечного кредитування.
Згідно нового закону, інвестор має право розірвати невигідний для нього договір із забудовником, якщо забудовник затримає прийняття в експлуатацію житла на строк понад шість місяців, а також якщо змінить характеристики нерухомості.
Також серед переваг закону називають те, що девелопер тепер має погоджувати з покупцем нерухомості зміни в проєкті, якщо вони впливають на інтереси останнього.
Ще одна важлива риса — на кожну чергу будівництва встановлюється гарантійна частка нерухомості, яку забудовник не може продати до того часу, поки об’єкт буде здано в експлуатацію. Ця частка у випадках, коли забудовник не може закінчити будівництво, буде використана для фінансування добудови.
Керуючий партнер юридичної компанії AS Legal Максим Андрєєв пояснив, що новий закон має фундаментально змінити сформований ринок нерухомості та правила, які діяли на ньому. При цьому він запроваджує багато нововведень у термінологію та процедурність.
За словами Максима Андрєєва, в цьому законі він бачить сильну державну регуляцію процедури будівництва.
“В цілому, законопроєкт №5091 вводить купу нових процедур як для забудовників, так і для майбутніх інвесторів, які мають ще бути “вдосконалені” після початку дії закону. Процес будівництва буде змінений, але, на нашу думку, в будь-якому випадку, не спрощений”, — вважає він.
Також Максим Андрєєв зазначив, що забудовників “чекають” додаткові обов’язки, та у разі їх порушення — санкції. Водночас, такі нововведення можуть напряму вплинути на собівартість житла в бік його подорожчання.
За словами адвокатки Transactional Law Boutique Наталії Доценко-Білоус, фактично цей закон ділить всіх забудовників на дві групи: тим, хто вже встиг отримати дозволи на будівництво, не потрібно буде проходити реєстрацію спеціальних майнових прав та витрачати на це гроші, вони просто продовжать працювати, як і раніше.
Відповідно для другої групи забудовників, які не отримали дозволи, умови роботи ускладнюються, а витрати — збільшуються, і тому вони будуть не в рівних умовах з тими, хто вже працює на ринку.
Експерт з проблемних питань містобудування Георгій Могильний додав, що в попередні роки забудовники отримували дозволи на будівництво зі значним запасом, особливо активно вони це робили в період пертурбацій — таких як вибори, що ведуть до зміни влади, або ж реформування держорганів, що контролюють будівництво.
“У 2019 році, коли були вибори, дозволів на житло було отримано на 3,5 роки. Загалом вже отримано дозволів на 10-20 млн кв. м житла, і велика кількість житлових комплексів ще навіть не починали будуватись”, — зауважив він.
На думку Наталії Доценко-Білоус, новий закон загрожує монополізацією будівельного ринку з боку потужних компаній, які мають значний фінансовий ресурс, можуть самі фінансувати будівництво, а з ринку буде витіснено ті компанії, які будують за кошти інвесторів.
Також новий закон встановлює, що без згоди з інвестором забудовник не має права вносити в проєкт будівництва зміни, які впливають на права інвестора.
Наприклад, якщо забудовник хоче побудувати замість 9-поверхового будинку 16-поверховий, то цю зміну він повинен узгодити лише з власниками майбутніх квартир на 9-му поверсі, а не з усіма власниками в будинку, у яких також різко зросте кількість сусідів. А якщо забудовник квартири на 9-му поверсі ще не продав, то й узгоджувати збільшення висотності будинку не потрібно.
Крім того, в законі зафіксовано, що забудовник може змінювати площу квартир на 10% без погодження з інвестором.
На думку Георгія Могильного, це означає, що забудовник побудує квартиру більшої площі, а інвестор повинен буде мовчки доплатити за незаплановану площу. Якщо ж забудовник збільшить площу квартири на 20%, а інвестор не зможе заплатити, то останньому залишиться лише розірвати договір.
В такому випадку інвестор отримати назад виключно ті кошти, які він сплатив (без будь-яких індексацій), а забудовник отримає квартиру, яку зможе продати за ринковою ціною.