За прошедшее десятилетие предпочтения киевлян уверенно сместились в пользу нового жилья.
Несмотря на все происходящие в стране политические и экономические потрясения, актуальность жилищного вопроса не сходит с повестки дня украинцев. Это подтверждается как статистикой появления на карте столицы новых строительных объектов, так и результатами работы отделов продаж.
С каждым годом рынок жилой недвижимости столицы пополняется новыми предложениями от застройщиков. Только в 2017 году, по данным City Development Solutions, вышли на рынок 59 новых жилых проектов, еще 45 уже частично реализованных объектов открыли продажи в новых очередях.
Критерии выбора
С начала 2010-х рынки первичного и вторичного жилья в Киеве вступили в противостояние, стараясь перетянуть на себя интерес и деньги покупателей. И уже в 2015-2016 годах тенденция победы новостроек стала преобладающей. В пользу такой трансформации сыграло присутствие на рынке надежных застройщиков, которые выполняют обязательства по договорам с инвесторами; появление новых форматов жилья (комплексная застройка, внутренняя инфраструктура); комфортное проживание (современные планировки и общественные пространства), наличие программ рассрочки платежей, которые позволяют получить более выгодные условия погашения, чем при кредитовании в банке. Эти аргументы стали для покупателей более весомыми, чем основное преимущество приобретения вторичного жилья – отсутствие инвестиционных рисков.
Прежде чем принимать решение о приобретении жилья у застройщика, нужно тщательно изучить рынок. Основной акцент стоит сделать на компаниях, имеющих портфель успешно реализованных проектов, устойчивую репутацию, использующих законные схемы инвестирования и собственный капитал для ведения строительства. Стоит учитывать, что такие застройщики, в основном, начинают продажи квартир на стадии готовности объекта от 50% и устанавливают цены не ниже среднерыночных по своему сегменту. При этом в востребованных проектах таких застройщиков обычно доступны к продаже квартиры, введение в эксплуатацию которых планируется через 1,5-2,5 года.
Комплексные решения
Стремительно набирает популярность и выходит в лидеры покупательских предпочтений формат комплексной застройки. «Значительные изменения рынка можно отследить в структуре предложения – 45% новых квартир в 2017 году представлены в жилых комплексах комфорт-класса», – подтверждают в City Development Solutions. В прошлом году были выведены на рынок три новых масштабных проекта: ЖК «Файна Таун», ЖК Svitlo Park и ЖК Rybalsky, которые открыли продажи в первых очередях. В 2018 к ним присоединились ЖК Respublika, а также новые очереди масштабных и популярных ЖК «Комфорт таун», «Липинка», «Парковые озера».
Интересно отметить, что комфорт-класс был первопроходцем в создании формата жилых комплексов и практически полностью перешел в этот тип застройки. В других категориях также есть весьма успешные примеры ЖК, но не теряют своей актуальности и точечные постройки.
«Какие преимущества комплексной застройки для будущих жильцов? Большие проекты дают застройщику возможность обеспечить внутреннее благоустройство: высадить деревья, оформить газоны и пешеходные дорожки, оборудовать различные по функциональности площадки, корты и другие элементы благоустройства, а также поддерживать все это в хорошем состоянии. Масштаб проекта дает возможность реализовать это финансово и технически», – поясняет руководитель отдела маркетинга и рекламы жилищного строительства компании KAN Development Александр Немтырев.
Утром квартира, вечером деньги
В отделах продаж популярных ЖК отмечают, что в 2017-2018 годах покупательский спрос на квартиры стабилен. На выбор покупателей в пользу вложения средств в конкретный объект влияет репутация застройщика, стадия готовности объекта на сегодняшний день, возможность посещения объекта (в этом смысле в выигрыше проекты, которые продают уже не первую очередь), декларируемый срок сдачи, наличие рассрочки или поэтапной оплаты.
«На рост продаж в объекте влияет, прежде всего, динамика строительных работ, приближение сроков готовности объекта, а также привлекательность концепции нового района со своей территорией и инфраструктурой», – говорит руководитель отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.
При этом немаловажную роль играет наличие у застройщиков собственных программ рассрочки, помогающих людям приобрести квартиру с небольшим первоначальным взносом. В среднем по рынку он составляет 20-40%. Практически все предлагают беспроцентную рассрочку до ввода дома в эксплуатацию, то есть если инвестор вложил средства в квартиру, сдача которой через два года, то в этот период он имеет возможность поэтапной выплаты остаточной стоимости квартиры. Часть застройщиков пошли дальше и разработали программы рассрочки после передачи квартиры инвестору. Срок таких программ составляет максимум пять-семь лет и уже включает процентную ставку, однако она значительно выгодней условий стандартной ипотеки (в среднем 10-12% годовых). Также инвесторов подкупает гораздо более простая и лояльная процедура оформления рассрочки.
«На сегодняшний день более 60% всех покупок в нашем проекте осуществляется при помощи рассрочки, – делится информацией Александр Панфилов. – При ограниченном платежеспособном спросе и «вялой» ипотеке именно рассрочка способна стимулировать рост продаж. Строительные компании стараются улучшать условия, рынок ищет возможности сделать приобретение жилья более доступным».
Сегодня те или иные механизмы поэтапной оплаты предлагают около 90% столичных застройщиков. Это выгодно обеим сторонам процесса. Для застройщиков это возможность поддерживать живой рынок и наращивать темпы продаж, для потенциальных инвесторов – реальный шанс на приобретение нового жилья.
Сколько стоит «новая жизнь»
По данным аналитиков портала «Столичная недвижимость», за год (октябрь 2017 – октябрь 2018) средняя стоимость квадратного метра квартиры на первичном рынке выросла на 7% и составила 25 000 грн. По классам ситуация на октябрь 2018 выглядела так:
– эконом – 18 900 грн/кв. м;
– комфорт – 23 600 грн/кв. м;
– бизнес – 35 200 грн/кв. м;
– премиум – 53 500 грн/кв. м.
«Даже при стабильной ситуации с курсами валют, которая наблюдалась в текущем году, компании-застройщики вынуждены корректировать цены в сторону повышения. Связано это с существенным увеличением себестоимости. Растут расходы на материалы, дорожает логистика, но основной маркер последних лет – рост стоимости труда. Сегодня украинский рынок вынужден конкурировать с соседними восточноевропейскими странами за рабочую силу и профильных специалистов. Чтобы удержать людей на рабочих местах, компании поднимают оплату и, соответственно, растет себестоимость всего проекта», – рассказывает Александр Немтырев.
Потенциальный покупатель жилья в столице образца 2018 года достаточно искушен широким выбором. Он обращает внимание на общую концепцию и инфраструктурное наполнение проекта, оригинальные архитектурные решения, уровень безопасности и комфорта проживания, инновационные фишки. «Три кита» первичного рынка: цена-локация-надежность застройщика – уже недостаточны для выбора.
В компании SAGA Development подтверждают данную тенденцию: «В последнее время мы отмечаем спрос на качественные сбалансированные проекты, которые соответствуют мировой практике градостроительства. Это многофункциональные комплексы, с возможностью замены одной функции на другую, включают современные общественные пространства, инфраструктуру. Это обеспечивает их устойчивость и рост стоимости как в процессе строительства, так и после ввода в эксплуатацию. Следовательно, в них заинтересованы покупатели, которые ищут комфортную среду для жизни, и инвесторы, которые стремятся сохранить и приумножить вложенные средства».
Застройщики вынуждены подстраиваться под новые требования клиентов и больше внимания уделять концепции, позиционированию, оригинальности проекта, использованию современных технологий. В противном случае можно просто затеряться на рынке или ограничиться работой в наиболее бюджетном сегменте, где основным фактором, влияющим на решение, по-прежнему остается низкая цена.