Красивые новые подъезды, блестящие окна и аккуратный двор – часто только ширма, за которой ведутся нешуточные войны с отключением электричества, выворачиванием счетчиков и даже угрозами. Или тысячные суммы за метлу дворника и свет в окошке. Таковы реалии новоселов в столичных многоэтажках.
Проблемы жителей новостройки в Дарницком районе, которые на прошлой неделе перекрывали Харьковское шоссе и требовали включения электричества и вмешательства городских властей, служат показательным примером того, что ждет инвесторов и покупателей новых квартир.
В большинстве случаев новые дома обслуживают частные организации, которые устанавливают тарифы на содержание дома в 8-12 грн за квадратный метр. То есть за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м надо заплатить минимум 320 грн и примерно в такую же сумму обходится обслуживание трехкомнатной квартиры в кооперативном доме 1960 годов постройки. В последнем случае еще хватает денег на ремонт и замену лифта. Кроме этого, частные эксплуатационные компании нередко выставляют свои тарифы на тепло и электричество, завышая и их.
По данным департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры, весной 2018 года в столице 73% многоквартирных домов обслуживались коммунальными управляющими компаниями. Выходит, что 27% жилья содержат и убирают частные организации. При этом профильные общественные объединения фиксировали жалобы и нарушения едва ли не в каждом втором таком доме. А это в целом по городу десятки тысяч семей. Удел новоселов – суды, проблемы с коммуникациями и жизнь у родственников или друзей.
Эксперты рынка недвижимости каждый год предупреждают: инвестирование в строительство – это не покупка, а выгодное вложение денег, но с риском их потерять. Точно так же, как при инвестировании в бизнес. С окончанием строительства риск этот не исчерпывается. На этапе передачи ключей от квартиры инвесторам застройщик почти всегда выставляет условие: подписать договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать дом, придомовую территорию и нередко – вести расчеты с водо- и энергопоставляющей компаниями. Компания, естественно, частная, и тарифы обсуждению не подлежат.
С одной стороны, так застройщик старается позаботиться о доме. Ведь на первоначальном этапе жильцы приступают к ремонтам, в квартирах не живут, но вывозить мусор, следить за работой лифтов и коммуникаций кто-то должен. Делать это за свой счет компания, конечно, не хочет, а для жителей это может стать дорогим удовольствием: если в доме продана лишь часть квартир – расходы по содержанию всего дома распределятся соответственно на этих жильцов.
Другая сторона медали: управляющая компания нередко оказывается предприятием самого застройщика и в итоге приносит ему немалую прибыль. Дом заселяется, оплачивающих услугу становится все больше, но тариф не уменьшается. Высокую цену создают дополнительные сервисы. «Покупатели квартир в новом доме интересуются стоимостью его обслуживания. Можно ввязаться в сервисные платежи, такие как «чистый подъезд», когда периодически моют окна на всех этажах. В таких случаях плата за содержание дома в месяц равна аренде квартиры и может составлять 5000 грн и более», – рассказывает президент Союза специалистов по недвижимости Виктор Несин.
Выход из этой ситуации – создавать общество совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), выбирать ответственного за управление домом и самим заключать договоры по обслуживанию жилья. Но здесь есть ряд условий, обращают внимание юристы. Во-первых, дом должен быть основательно заселен, поскольку на создание ОСМД нужна воля более 50% жителей – собственников жилья. Во-вторых, дом должен быть сдан в эксплуатацию, а инвесторы – оформить документы на право собственности. Даже если со всем этим все в порядке, управляющая компания (УК) будет сопротивляться своей «отставке». Опытные управленцы на форумах жильцов новостроек советуют заключать договоры с УК на полгода и в дальнейшем, после создания ОСМД, нанимать опытного юриста для переоформления всех договоров, так как очень вероятно, что придется обращаться в суд.
Все печально, как правило, в тех домах, где у застройщика изначально были проблемы, строительство велось полузаконными методами и здание не введено в эксплуатацию. В таком случае жители просто не могут создать свое ОСМД, оно не пройдет государственную регистрацию. А новоселы не смогут заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и, если нужно, тепла. Именно это и случилось с жителями домов на Харьковском шоссе.
Форумы полны ужасных историй, как самым активным борцам за справедливые тарифы обрывают электропровода на входе в квартиру, выводят из строя счетчики и всеми силами усложняют жизнь в собственном доме. Выходит, планируя приобретение или инвестицию в новое жилье, жителям надо учитывать не только реноме компании на строительном рынке, но и отзывы относительно ее управляющих организаций. А договоры об инвестировании и в последующем – обслуживании стоит показывать юристам.