Історію питання, глибину проблеми та шляхи її вирішення комплексно вивчав Андрій Перегуда. І хоча за офіційним кошторисом КМДА на реконструкцію столичних «хрущовок» сьогодні потрібно 2,7 мільярди доларів (або 2,5 мільярди євро), він, досвідчений будівельник і очільник компанії, твердить: завтра ця сума стане ще більшою.
Варіанти рішення
Насправді таких варіантів лише два: реновація та реконструкція.
Поквартальна реновація.
Це комплексне знесення і реновація кварталів. Це означає, що руйнують не окремі будинки, а цілий квартал. Потім на «чистому місці» зводять все разом – будинки, двори, дорожню інфраструктуру (дороги, міждворові проїзди, парковки), громадські місця (наприклад, дитсадок і сквер), комерційне середовище (офіси, магазини), комунікації (тепломережу, труби водопостачання та каналізації, електромережу) тощо.
Проблеми концепції:
- висока вартість;
- тривалість (мінімум рік),
- питання тимчасового проживання мешканців кварталу та пов’язаної з цим логістики.
Переваги концепції:
- комплексне рішення усіх проблем, як будинку, так і інфраструктури кварталу;
- більший (у порівнянні з реконструкцією) термін експлуатації нових будинків.
Реконструкція будинків.
Можна реконструювати наявне житло, причому навіть кожен будинок окремо. Головне питання – наскільки аварійним є теперішній стан. Для цього необхідно провести аудит будинку, з якого стане зрозуміло, чи є в цьому сенс у принципі: іноді дешевше зносити і зводити «з нуля». Аудит також дасть уявлення про перелік необхідних робіт, план їх проведення, а також кошторис.
Проблеми концепції:
- підходить не для всіх будинків;
- необхідно кілька років жити у ситуації періодичного ремонту з усіма наслідками, наприклад, відключення комунікацій для перекладання, пил, шум тощо;
- менший термін експлуатації реконструйованого будинку порівняно з новим.
Переваги концепції:
- менша вартість порівняно з реновацією;
- можна нікуди не переїжджати.
Зарубіжний досвід
В Європі вистачає країн та міст, свого часу забудованих «хрущовками». Це східна Німеччина, Польща, країни Балтії тощо. Про «проблемність» цих кварталів, зведених у 50-60-х роках ХХ століття та розрахованих на одне покоління, заговорили в цих країнах напередодні краху радянської системи.
У Німеччині, наприклад, ще у 1989 році почали реконструкцію будинків і продовжували це робити десь до початку «нульових». За розрахунками, такий шлях був на 30% дешевшим за знесення – вартість робіт у будинку з розрахунку на одну квартиру у середньому складала 20 тисяч євро. Ці кошти виділялися з бюджету, залучалися гроші й самих мешканців.
Проте зараз в німецьких містах переважно займаються поквартальною реновацією. По-перше, з початку кампанії 1989 року минуло вже три десятиліття. Відповідно, термін життя «хрущовки» вже був перевищений удвічі (замість 25-30 років стало 50-60). Технічний стан будинків погіршився просто через старіння, і німці вирішили: модернізувати це житло немає сенсу – краще зводити нове, аніж вливати гроші в те, що за 10-15 років зруйнується остаточно.
Натомість Польща та країни Балтії, намагаючись заощаджувати, переважно реконструюють «хрущовки», а не зносять їх. Проводять аудит, складають план робіт і покроково реалізують його.
Схема фінансування реконструкції – залучення коштів Євросоюзу, держбюджету, місцевих бюджетів, коштів самих мешканців, а також донорські кошти європейських структур. Стан будинку та етап його модернізації (що зроблено, що треба зробити, скільки це триватиме і коштуватиме власнику) – все це є одним з суттєвих чинників, що вливає на вартість житла.
Інших успішних кейсів по вирішенню проблеми із «хрущовками» – немає.
Українська «унікальність»
Закордонний досвід – це добре, але завжди слід робити поправку на українські реалії.
Технічні відмінності будинків. Проблемою для київських «хрущовок» є їхні проектні відмінності попри формальну схожість. За всіх рівних умов, їхній теперішній стан залежить від купи факторів, зокрема, неочевидних. Наприклад, панельні «хрущовки» 70-х, як правило, гірші, за будинки кінця 50-х, старших на 15-20 років. І навіть здані в один рік в одному районі будинки можуть відрізнятися! Один може бути зведений з бетонних блоків, інший, з таким самим плануванням, з цегли, третій із цегляних блоків. Найгіршою серед них буде саме «панелька». Тож цілком можливо, що якісь будинки є сенс реконструювати, а якісь – лише зносити.
Бідність. Об’єктивно, в наших співвітчизників менше коштів, порівняно з німцями чи естонцями. А ті гроші, які в людей є, вони не готові вкладати в комфорт, якщо це не стосується їхніх особистих квадратних метрів. Бо кожен міркує так: якщо я дам гроші, а сусід цього не зробить (зрозуміло, що в «хрущовках» вистачає мешканців, у яких дійсно немає грошей, і таких чимало), то він користуватиметься благами, оплаченими мною. І наш «умовно платоспроможний» мешканець – не платить.
Недовіра як базова національна риса. Українські громадяни початково не довіряють будь-якій ініціативі, державній, муніципальній чи приватній. Це проблема менталітету, де багато знань і гіркого досвіду щодо «схем», «розводів» і способів «наколоти долю»; проте немає уявлення про взаємовигідне партнерство навіть як про теоретичну опцію. Простіше кажучи, українці – завжди шукають, де ж обман. А якщо не бачать його відразу, то ще більше переконуються, що він там є, просто неочевидний.
Патерналізм. Люди кажуть – ми ні на що не згодні взагалі, спочатку побудуйте нове житло бюджетним коштом, запропонуйте нам, а потім ми подумаємо, вигідно нам це чи ні. Якщо так – може переїдемо, а як ні, житимемо в аварійному будинку. Бо «гірше не буде». І – помиляються. По-перше, на жаль, ефективна система так не працює – є лише два шляхи, описані в закордонному досвіді. А по-друге, гірше буде, і гірше набагато. Питання, наскільки швидко буде гірше і що саме станеться з будинком – впаде дах чи рвоне газ. І чимдалі, тим частіше ми чутимемо про подібні випадки.
Читайте також: Затори, заводи, хрущовки і комунікації – 4 напрямки розвитку міста
Досвід вирішення питання в Україні. Спойлер – невдалий.
Вітчизняний досвід реконструкції «хрущовок» – лише точковий, для окремих будинків. Він, власне, ділиться на «приватний» і «державний».
Приватний досвід. Є поодинокі приклади, коли конкретний девелопер, зацікавлений у забудові певної ділянки міста, домовляється з усіма мешканцями окремого будинку. В такому випадку діє наступний алгоритм: відселення та надання нового житла, більшого за площею, у новому будинку, зведеного девелопером. Але і в цих випадках виникає маса проблем. Це може бути незгода пари мешканців, які з особистих причин не дозволяють утілити в життя ініціативу. Це може бути «загойдування» питання місцевою владою, де також завжди знаходяться любителі маніпуляцій. Якщо ці чинники поєднуються – проблема роками «висить у повітрі», а люди, так само роками, не роблять ремонту і лають «злочинну владу».
Державний досвід. Він теж точковий – і теж невдалий. Таким експериментальним проектом стала, наприклад, «хрущовка» на проспекті Григоренка в Харкові. На початку 2000-х її повністю реконструювали, звівши додатковий поверх. Але проект виявився збитковим: гроші, отримані від продажу квартир нагорі, навіть не покрили витрат на модернізацію будинку. Архітектори підрахували, що проект вартував державі стільки, скільки коштувало би зведення з нуля дев’ятиповерхівки! Натомість залишилося шість поверхів, з яких продали – лише один. Можливо, якби будинок знесли і звели висотку – це мало би фінансовий сенс. Але ніхто не наважився це перевіряти – проблему просто законсервували.
Законодавча база – чинний закон VS новий законопроект
Наразі всі ці поодинокі приклади здійснюються на підставі закону від 2006 року, розробленого за ініціативи уряду Тимошенко. Свого часу цей документ з пафосом анонсували та піарили. Він може застосовуватися, якщо всім мешканцям і девелоперу вдається дійти згоди. Але за 14 років чинності закону реальні випадки його застосування можна перерахувати на пальцях, і ці приклади, як ми пересвідчилися, невдалі. Це означає, що закон є – але не працює.
У 2019 році Мінрегіонбуд намагався запустити процес реновації побудованого 50 років тому житла. Фахівці відомства розробили законопроект «Про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду». Він дещо інший і більш «життєздатний» – принаймні, на папері.
Відмінність: відсоток має значення. Чинний закон від 2006 року передбачає процес знесення і будівництва нового будинку на місці «хрущовки» лише за 100% згоди усіх мешканців. Новий законопроект пропонує знизити «планку» до 75% згодних. Після отримання цих підписів має діяти наступний алгоритм:
- місто має оголосити тендер на будівництво;
- мешканців повинні відселити у тимчасове житло на час будівництва;
- після завершення робіт і прийняття новобудови в експлуатацію право власності на нові квартири передають мешканцям знесеної «хрущовки».
Відмінність: коефіцієнт площі має значення. Чинний закон від 2006 року передбачає, що у новозбудованих будинках люди мають отримувати квартири у 1,5 рази більші за площею від попередніх. Тож якщо мешканець мав у власності 40 квадратних метрів, то після переселення він повинен отримати не менше 60 «квадратів». Натомість новий законопроект передбачає, що коефіцієнт компенсації власникам застарілого житла визначатиме місцева влада.
Читайте також: Новый Генплан Киева: метро, хрущевки, развитие агломерации
Обмеження для місцевої влади
Зрозуміло, що від законопроекту до закону – шлях тривалий, а від закону до його реалізації, до практики – шлях іще довший. Але поки цей законопроект не ухвалять, місцева влада не може:
- визначати коефіцієнт компенсації;
- адекватно працювати з планом міста;
- проводити роз’яснювальну роботу з мешканцями «хрущовок»;
- організовувати тендери.
Що може зараз робити столична влада – це вести облік «хрущовок», створювати кошториси, які завтра втратять актуальність, а також… ліквідувати наслідки аварій, які стаються все частіше.
Дані інвентаризації: кількість і вартість мовою цифр
Торік Київрада зробила рішучий крок і ухвалила рішення про інвентаризацію застарілого житлового фонду.
За результатами інвентаризації виявилося, що у Києві:
- «хрущовок» – 3 181;
- «хрущовських квартир» – 210 720 квартир;
- загальна площа цих помешкань – 8 733 627 кв. метри;
- у них мешкає 414 937 киян.
Це означає, що фактично кожен шостий житловий будинок у Києві є непридатним для життя. Аварійними або тими, що потребують оперативного капітального ремонту, в місті є майже 9 мільйонів кв. метрів житлової площі, і на них живе майже півмільйона киян.
Найбільше таких «хрущовок» – у Солом’янському районі, аж 720. Ще 611 – у Шевченківському районі. 471 – у Дніпровському. Приблизно по 300 – у Голосіївському, Печерському, Подільскому і Святошинському. 171 – у Дарницькому. Менше 100 – у Оболонському і Деснянському.
У найбільш насиченому цими будинками Солом’янському районі в таких умовах мешкає 85 588 особи. Це 46 487 квартири площею 2 037 138 кв. метри – чверть «хрущовського житлового фонду» столиці.
За вже розробленими проектами реновації столичних «хрущовок», вартість робіт становить понад 280 євро за кв. метр загальної площі. Відповідно, для реновації всіх цих будинків тільки у Києві потрібно щонайменше 2,5 мільярди євро. В принципі, з практики забудови столиці, вартість реновації співставна із собівартістю найдешевшого будівництва житла.
Плани
Тим не менше, згідно з чинними проектами та планами міської влади весь застарілий житловий фонд Києва не підлягає знесенню і демонтажу. Передбачено розробити план щодо реновації «хрущовок».
Це означає, що мешканців ніхто не виселятиме примусово, як, наприклад, це робили в Москві. Але добре це чи погано? Однозначної відповіді на це нема.
Існує інформаційний ресурс, де можна перевірити актуальний статус конкретного будинку в Києві: його параметри, актуальний статус, ступінь аварійності, заплановані ремонти тощо.
Резюме
Поки що зрозуміло, що знести і забудувати ту саму Солом’янку – не рішення. Це не Позняки з приватною забудовою – це старий район всередині міста, який не можна «різати по-живому».
Очевидно, що необхідна політична воля: обрати, нарешті, реновацію, модернізацію чи їхню комбінацію для «хрущовок». Також потрібна політична згода, консенсус, який би дозволив законним шляхом почати вирішувати глобальну проблему на конкретних «пілотах». Щойно люди побачать, як покращуються умови життя сусідів, вигляд самого міста, якість житлового фонду – вони припинять чинити опір.
Завдання центральної влади. Очевидно, що ухвалення нового закону, який би саме механізм вирішення проблеми він не пропонував, принаймні, прочинило би вікно можливостей і для органів влади, і для мешканців «хрущовок». Відсутність закону чи його «нежиттєздатність» – лише фіксує статус-кво, зажинаючи проблему в глухий кут. Адже всі київські «хрущовки» – просто розваляться, цього року чи в наступному десятилітті. Люди, розуміючи це – просто не вкладатимуться навіть у поточний ремонт! Зрозуміло, що за відсутності ефективного і прийнятного для більшості мешканців алгоритму вирішення питання – його вирішуватиме місцева влада після чергових аварій і, не дай Боже, жертв. І робитиметься це коштом міського бюджету, а значить – за гроші всіх киян.
Завдання для столичної (місцевої) влади. За наявності закону і за правильного управління, київська влада легко змогла би залучити інвесторів. Девелопери більш ніж зацікавлені у площах серед міста, у старих районах типу Солом’янки. Тому місцева влада на базі чинного закону і загального механізму мала би запропонувати рівні, зрозумілі та прозорі правила для кожної сторони – мешканців «хрущовок» і забудовників. І потім вона мала би контролювати виконання цих правил усіма учасниками угоди, виступаючи посередником і захищаючи права обох сторін. За десять років, маючи напрацьовані та адаптовані моделі, можна було би переходити до проблемних панельок-дев’ятиповерхівок, яких теж чимало.