На Броварском проспекте возле станции метро «Лесная» начались строительные работы. Здесь будет большой торговый центр, автостанция и перехватывающий паркинг. Буквально через дорогу находится продуктовый рынок и недалеко большая торговая территория «Дарынок». Зачем Киеву столько ТЦ и что движет инвесторами на этом рынке – узнавал «Большой Киев».
Три открыли, еще больше – строится
Зеленый забор с жилой стороны Лесного массива хорошо знаком местным жителям – он здесь уже почти два года. Кажется, не так давно здесь был рынок: пару продуктовых рядов, хозтовары, ряд детской одежды, несколько рядов секонд-хенда с вещами на вешалках и на столах, традиционные ларьки с шаурмой и забегаловки-«наливайки». Летом 2017 года МАФы не без боя снесли и территорию оградили забором, оставив два прохода-коридора к метро. Строительство не начиналось, по-видимому, из-за того что разрешительную документацию арендатору земли пришлось получать через суд. И вот «лед тронулся»: территорию закрыли, остановки общественного транспорта перенесли и работы начались.
О том, что здесь будет ТРЦ Lesnaya Mall, владелец компании Mandarin Plaza Вагиф Алиев заявил еще осенью 2018 года. По мнению консультантов в сфере коммерческой недвижимости, станция метро «Лесная» дает больший пассажиропоток, чем даже «Вокзальная» и «Академгородок». В планах же Mandarin Plaza было открыть десять новых ТРЦ. И не одни они строят торговую недвижимость.
Только в 2019 году запустили три торговых центра: Oasis, «Smart Plaza Оболонь» и River Mall, в целом – 78 700 кв. м. Таким образом, общее предложение качественных торговых помещений в Киеве выросло на 6% (общая площадь 1 392 700 кв. м). На стадии строительства находится еще несколько объектов. Только в течение следующих 18 месяцев рынок торговой недвижимости потенциально может пополниться на 560 тыс. кв. м., что увеличит общий показатель на 30%, сообщают в международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. Запланировано открытие центров Retroville, Blockbuster Mall, Respublika и следующая очередь ТРЦ «Апрель».
Новые торговые площади в Киеве появляются ежегодно. Спады приходятся только на чрезвычайно кризисные 2008, 2014 и 2015 годы. Несмотря на это, за последние три года выросла и арендная ставка.
Основные показатели рынка торговой недвижимости в Киеве
Кому все это надо?
Несмотря на казалось бы неопределенную экономическую ситуацию, в Украину продолжают входить новые мировые бренды, торговые гиганты. Кроме того, значительная часть старых торговых центров считаются морально устаревшими. Известные марки не хотят там открывать свои магазины, а киевляне и гости города – их посещать.
«У любого торгово-развлекательного центра есть так называемый жизненный цикл. Когда рост трафика посетителей и товарооборота у арендаторов сменяется стагнацией и чувствуется усиленное влияние конкуренции – это означает, что нужна реконструкция. Сейчас мы наблюдаем, как ТРЦ, которые не обновлялись семь и больше лет, теряют своих потребителей и арендаторов», – поясняет руководитель департамента торговой недвижимости международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Анна Марсова.
«В Киеве наблюдается волна переформатирования старых торгово-развлекательных центров – они меняют концепцию и обновляются. Например, про обновление заявили Dream Town, Gorodok, «Караван», Alladin», – рассказывает менеджер по коммерческой недвижимости компании NAI Ukraine Марина Супруненко.
Торговые центры давно перестали быть местом исключительно шопинга. То, что во время покупок горожанам надо и перекусить, и детей на время занять, давно известно. Однако сейчас от центров ждут большего: кино, развлекательные парки, не просто точки быстрого питания, а полноценные рестораны, поясняют в брокерской компании NAI Ukraine. Функции ТРЦ расширяются: в них могут быть даже коворкинги и паркинги. Собственно, торговый центр на «Лесной» как раз должен содержать в себе станцию и перехватывающий паркинг – место, где приехавшие в Киев на работу жители пригорода смогут оставить свой автомобиль и пересесть на метро. Ориентация не только на киевлян и есть одной из причин появления новой торговой недвижимости.
«Трафик на станции метро «Лесная» сейчас самый большой в Киеве. Он опередил даже трафик станции метро «Вокзальная», которая долгое время была на первом месте. Сейчас при строительстве новых ТРЦ важно учитывать потребности не одного города, а всего «большого Киева», то есть столицу и ее пригородов. Так, жители Броваров, Ирпеня, Вишневого, Софиевской Борщаговки и Вышгорода работают в Киеве и пользуются столичной инфраструктцрой», – рассказывает менеджер NAI Ukraine Марина Супруненко.
Новые жилые комплексы в пригороде также стимулируют к созданию новой торговой недвижимости.
Все больше новых покупок
Но у этого роста есть и другие факторы, в том числе экономические. В Киеве не только перераспределяются потоки покупателей и меняются их предпочтения. Помещения, большие по метражу, с лучшей локацией, с определенными техническими характеристиками, в которых покупатель будет как на курорте, требуют новые арендаторы. В столице продолжают открывать свои магазины международные сети.
«За последние 30 месяцев на украинский рынок вышло несколько крупных международных ритейлеров, в том числе долгожданные бренды H&M и Decathlon (входит в Auchan Group), также турецкие ритейлеры DeFacto и KOTON. Известно, что IKEA планирует открыть своей первый магазин в Украине в ТРЦ Blockbuster Mall. Мы ожидаем, что в среднесрочном периоде рынок ритейла Украины пополнится другими известными зарубежными брендами», – говорит Анна Марсова из Cushman & Wakefield.
Правда, есть и потери: закрылись 15 франчайзинговых магазинов от Baltika Group, которая представляла бренды Monton и Mosaic, и единственный магазин Penny Black (а значит, потеряна и перспектива расширения). Но велика ли потеря, если на рынок только в 2018 вышли 20 новых брендов. Активно ведутся переговоры с другими иностранцами: с Debenhams, Uniqlo, Starbucks, Medicine, Pepco, 4F, Stella McCartney, Coach, Versace, Galeries Lafayette та Deichmann, сообщает Марина Супруненко.
Статистика показывает: товарооборот растет, и в общеукраинском масштабе ключевая роль в этом принадлежит именно Киеву. По данным NAI Ukraine, за два квартала 2019 года оборот розничной торговли вырос на 10,3% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года. С учетом теневого сектора он составил $20,3 млрд. Поправку к официальным данным брокеры сделали в результате реальных наблюдений и опросов населения в ключевых городах страны. В то же время в столице этот показатель вырос на 14,4% и с учетом теневого сектора составил $4 млрд. Благодаря такому росту Украина находится на первых позициях Восточной Европы по объему оборота в розничной торговле. Для сравнения: в Чехии этот показатель составляет – $23,47 млрд, Греции – $18,8 млрд, Болгарии – $4,9 млрд, Литве – $4,0 млрд.
Интерес к Украине со стороны иностранных компаний подпитывается неплохими экономическими показателями. После двух лет падения с начала 2016 года экономическая динамика страны улучшилась, рост ВВП составил 2,3% в 2016 году, 2,5% в 2017 году и 3,3% в 2018 году. В первом квартале 2019 года реальный ВВП увеличился на 2,5%, а украинская гривна в целом оставалась стабильной.
Ждем перемен
Доходность торгово-развлекательных центров в Украине, по крайней мере, не отстает от соседей и находится на уровне с такими странами, как Польша, Болгария, Румыния, Хорватия и Латвия – 2,500-3000 евро на кв. м.
Сейчас Киев по количеству квадратных метров на 1000 жителей отстает от многих городов Европы:
Киев 452 кв. м. на 1000 чел.
Будапешт 536 кв. м. на 1000 чел.
Варшава 629 кв. м. на 1000 чел.
Рига 704 кв. м. на 1000 чел.
Источник: Colliers International
Если все планы по вводу новой торговой недвижимости в 2019-2021 гг. будут реализованы, то прирост новых площадей станет максимальным за последние 10 лет. Тогда Киев по количеству метражей в ТЦ на 1000 горожан даже перегонит указанные выше города. Скорее всего, это приведет к перераспределению потоков посетителей. Если сейчас доля торговых и торгово-развлекательных центров в структуре всей торговой недвижимости составляет 71%, то в будущем их значение может вырасти. Старые объекты или ТЦ с менее выгодной локацией могут значительно опустеть.
Перспективы: снижение арендных ставок в менее интересных для посетителей торговых центрах, а может быть, и во всех объектах. Начнется борьба за арендатора.
«Есть риск, что состав арендаторов будет практически одинаковым во всех торговых центрах. Региональные ТРЦ могут синергически работать по соседству при условии разного состава магазинов и отличия целевой аудитории», – поясняет Анна Марсова.
Таким образом, с одной стороны, торговые центры «а-ля рынок» могут быть вытеснены совершенно мегамоллами. С другой – пока не перевелись покупатели, не привыкшие к ZARA или Primark и предпочитающие товары от локальных турецких или харьковских мастерских, быть еще рынкам и магазинам старого формата. А с третьей, по исследованиям компании Euromonitor International, предпочтения потребителей меняются. Сейчас в цене самобытные продукты, с местным колоритом, а это значит: не международными брендами едиными будет жить ритейл, то есть торговля.