Любоваться историческим Киевом весьма сложно. Ведь на одной улице по соседству можно увидеть столетние здания, как с иголочки, так и те, что напоминают разграбленную гробницу. Кто несет ответственность за это и какая цена вопроса, разбирался «Большой Киев».
Не просто адрес
Улица Ярославов Вал находится в историческом районе города: рядом Золотые Ворота, София. Отсюда можно свернуть на старинную Рейтарскую в гости к воронам, пройти на Житомирскую и Пейзажную аллею. Далее – направиться к фундаментам Десятинной церкви и Андреевскому спуску или же напротив – сразу спуститься на Воздвиженку. Это один из вариантов маршрута для прогулки туристов, да и самих киевлян. И видеть доведется довольно разнообразную архитектуру, не только с точки зрения истории и стиля, но и с точки зрения ухоженности.
В этом году департамент охраны культурного наследия КГГА занимается пятью зданиями.
По улице Спасской, 12 находится особняк 1912 года. Вверху над окнами в обрамлении листьев можно увидеть промышленные атрибуты: цепь и швеллер. Дело в том, что здесь ранее находилась контора и правление акционерного общества «Т. М. Апштейн и сыновья для железо-технической торговли и лесопромышленности». Теперь здесь располагается сам департамент. В прошлом году здание реставрировали снаружи: укрепили фундамент, отреставрировали фасад. В этом году займутся самими помещениями, которые сохранили свой старинный вид.
По улице Константиновской, 6/8 находится особняк Быковского, который в народе, из-за городских легенд, знают, как домик Петра I. Это самое старое жилое сооружение, которое сохранилось в столице. С ним связана история визитов царя в Киев, здесь была психиатрическая лечебница и тюрьма для композитора Артемия Веделя. Дом пережил подольский пожар 1811 года. В прошлом году здесь провели реставрацию фасада, фундаментов, крыши и внутренние работы. В этом году осталось благоустроить территорию и мелкие внешние работы.
По ул. Борисоглебской, 6 – Подольский ЗАГС. Здесь проживал профессор Киевской духовной академии Степан Сольский (1835-1900), который также был городским председателем в течение 13 лет. При нем в Киеве появились электрические фонари, трамвай и канализация. Сейчас идет этап подготовки документации, после разрешения ГАСКа на реставрационные работы, собственно, к ним и приступят.
Реставрация затронет и Флоровский монастырь. На его территорию в начале XVIII века переводят Вознесенский Киево-Печерский женский монастырь, игуменьей которого была мать Ивана Мазепы – Мария-Магдалина. А в конце XVIII века здесь поселяется писательница-мемуаристка Наталия Долгорукова. Таким образом, монастырь был обителью для женщин казацкой элиты и аристократии. По словам директора департамента охраны культурного наследия Александра Никоряка, здесь будет много работы: водоотвод для стоков с горы, гидроизоляция больших подвалов, ремонт крыши.
В этом году также готовят документацию по реставрации еще нескольких объектов: ул. Десятинная, 14, Андреевский спуск, 5 и ул. Сковороды, 9.
«Городская целевая программа «Охрана и сохранение культурного наследия Киева» рассчитана на три года – 2019-2021, принята в декабре 2018-го с финансированием в 247 млн грн. В эту сумму включены расходы как на реставрационные работы, так и на разработку Плана организации территории заповедника «Древний Киев», на создание Центра консервации предметов археологии и т. д., – поясняет Александр Никоряк. – Конечно же, могут быть корректировки, но они могут касаться только очередности объектов. Если мы видим, что можем выполнить все работы от проектных до реставрации за один год, то так и делаем».
В 2019 году финансирование программы составляет 74 млн грн, почти треть – 20,9 млн грн, пойдет на саму реставрацию. Реставрацией занимается не только департамент охраны культурного наследия. У многих других подразделений КГГА есть свои исторические объекты: департамент образования ответственен, среди прочих, за Дом учителя, департамент культуры – за Караимскую кенассу, кинотеатр «Киев», усадьбу Мурашка, департамент здравоохранения ведает Октябрьской больницей. Каждый из них в своих программах предусматривает средства для реставрации своих объектов-памяток.
Кто в доме хозяин
Исторические здания на одной улице принадлежат разным собственникам: городу, государству и частному капиталу. Муниципалитет реставрирует то, чем владеет, отсюда и неоднородность внешнего вида. В Одессе решили пойти другим путем: на 2019-2021 годы утвердили программу реставрации целыми улицами. Ее общий бюджет должен составить 1,2 млрд грн, которые планируют взять в кредит. А объем работ – 300 фасадов. Депутаты Одесской городской рады пока утвердили 300 млн на 2019 год. Из них около 50 млн уйдет на завершение полной реставрации двух исторических зданий, остальные 250 млн – на обновление 32 фасадов по четырем улицам.
Что мешает Киеву сделать также? Очевидно вопрос к Киевской городской раде, которая, по-видимому, в отпуске. Однако, легко предположить, что для Киева цена вопроса куда выше. В столице располагается домов-памятников архитектуры/истории/культуры около 500. Кроме того, этажность их значительно выше. А собственно исторические районы – это и Печерск, и Липки, и Новое строение, и Верхний Киев (София, Михайловский, Десятинная), и Подол – география масштабная. Удивитесь, но здания-памятники есть и на Троещине, и на Оболони, и на Дарнице. В общем-то, во всех 10 столичных районах присутствуют такие объекты.
Кроме того, в департаменте охраны культурного наследия считают неправильным реставрировать только внешнюю стену. Ведь конструктив, перекрытия зданий могут быть в аварийном состоянии, и вся красота сойдет с лица уже через год. Например, при реставрации дома Апштейна на Спасской департамент требовал от подрядчиков десятилетней гарантии и добился ее. Второй важный момент: почему город за собственные деньги должен реставрировать здание, которое использует другой собственник, да еще прибыль с него получает.
Аренда на исторической улице
В Киеве есть примеры добросовестного отношения к историческим зданиям: отреставрированы дома на ул. Ярославов Вала,14а и 14б, не прошло и месяца, как открыл свои двери дом на Андреевском спуске, 2 и, внимание, не вырос в высоту на несколько этажей, как это часто случалось раньше. Здесь открылись «Реберня на Узвозі» и «П’яна вишня», здание они арендуют и местом, во всяком случае по результатам открытия, довольны.
Хоть здание на Андреевском спуске старинное, то есть как бы с историей, и расположено на туристическом потоке, размещение заведений питания в современных торговых центрах ценится дороже – там арендные ставки выше, но они оправдывают себя – действительно дают большой поток клиентов. В старом здании для арендаторов важны коммуникации – они должны быть новыми и выдерживать современные нагрузки. Но даже если и с потоком посетителей все хорошо, и сети новые, остается еще один ограничивающий фактор: в исторических районах, как правило, вокруг находятся жилые дома (на Андреевском спуске, 4 и 6), а значит время работы заведений ограничено максимум до 22:00.
Здание по улице Ярославов Вал, 14а – это бизнес-центр высокого класса. Здание 1911 года постройки по проекту известного киевского архитектора М. Клуга входило в комплекс доходных домов предпринимателя и коннозаводчика Леонида Родзянко, который в последствие стал американским миллионером. В этом доме проживал коллекционер Оскар Гансен. Его собрание Киево-Межигорского фаянса насчитывало более тысячи предметов и считалось единственным по полноте. Собирал он также живопись, мебель и книги об искусстве, истории Киева и Украины. Музейную коллекцию О. Гансена в начале XX века оценивали в 5 млн рублей, она была национализирована и сейчас находится минимум в четырех национальных музеях, в Музее истории Киева, часть коллекции стала основой Сумского художественного музея (очень примечательного).
Нынешний собственник этого исторического здания, подрядчик и управляющая компания – австрийские Rustler Property Services LLC. В здании расположился банк и арт-пространство Set. Других арендаторов пока не видно.
Соседний дом Родзянко, Ярославов Вал, 14б, – это уже жилое здание. Но найти по нему объявления не удается.
«Главные достоинства дореволюционных зданий – это визуальная красота и толщина стен, благодаря которой квартиры обычно теплые, – говорит президент Союза специалистов недвижимого имущества Украины Виктор Несин. – Главный минус – коммуникации. На самом деле покупатели любят новые дома, а не старые. Если в доме проведен комплексный ремонт, то, конечно, благодаря расположению в центре города он будет пользоваться спросом». Лишь бы цена не кусалась.
Цена вопроса
Комплексная реставрация здания по Борисоглебской, 6 потребует 6 млн грн, а такого дома как Десятинная, 14 предварительно может обойтись в 15 млн грн. Только подготовить проект стоит 500-800 тыс. грн. Эти работы выставляются на тендер, участвовать в котором могут компании, которые имеют сертифицированных специалистов и лицензии для выполнения работ на памятниках архитектуры. Конечно, желательно привлекать опытных исполнителей, а не таких, которые занижают цену ради возможности потренироваться на объекте.
В тоже время цены на квартиры на Ярославовом Валу колеблются от 3 млн грн до 10 млн грн. Должно быть заманчиво для девелоперов, но вести комплексные работы по зданию интересно, если он принадлежит компании весь и не имеет жильцов. Или самим владельцам квартир в таком доме нужно собрать по 2 млн грн с квартиры (в дореволюционных доходных домах как правило по две квартиры на этаж), чтобы отреставрировать свое здание. Учитывая, что население старых домов неоднородно, то эта перспектива пока кажется мифической.
За последние пару лет частный капитал действительно оживился, считает Александр Никоряк. Домов, по которым ведется реставрация, стало больше. Ведутся работы по гастроному на Крещатике, а ведь несколько лет назад его существование было под вопросом. Реставрируют Дом со змеями на Большой Житомирской. Недавно завершили работы на Андреевском спуске, 2. На инвесторов влияют и судебные иски от департамента, и предписания, и продвижение нового закона по охране культурного наследия.
«Сейчас штраф для собственника физлица составляет всего 1700 грн и собственники юрлица часто накануне «случайного» пожара свой объект переводят на физлица», – рассказывают в департаменте.
В то же время выкупить или отсудить объект у недобросовестного владельца город не может – передадут только в государственную собственность.
Как государство обходится с памятниками можно судить по дому Сикорского, который город готов взять на баланс и восстановить. Поэтому в городском департаменте настаивают на принятии законопроекта 8202, по которому можно не только принудительно выкупить историческое здание у недобросовестного владельца, но и штрафы для физических и юридических лиц повышаются до 510 тыс. грн (выписав их сразу по нескольким статьям городские управленцы смогут наказать частников на 1 млн грн и более). Законопроект поможет не только столице, но и всем городам, а их в Украине около 400, где есть объекты культурного наследия. Документ готов ко второму чтению. Услышат ли Киев в парламенте?
