При этом если взглянуть на киевские промзоны, то нередко картинка будет схожа с депрессивными городами Юго-Востока: разбитые пыльные дороги, заброшенные цеха, общая атмосфера пустынности и постапокалиптичности.
Но ведь промзоны в Киеве – это огромные территории и не все они превратятся в ТРЦ и ЖК. «Большой Киев» разбирался, что же делать с киевскими промзонами, исходя из мирового опыта и местных реалий.
Киевские промзоны: гектары депрессии
Промзоны в Киеве – некая параллельная реальность, о которой редко вспоминают. Да, многие большие предприятия фактически закрылись – «Большевик», «Радикал», «Арсенал», АТЭК, мотозавод, «Кузня на Рыбальском», радиозавод, «Генератор»…
Промзоны в Киеве – некая параллельная реальность
Да, они существуют как юридические лица, где-то есть небольшое производство, но основные площади в запустении. Где-то хозяйствуют арендаторы-производственники, где-то открылись магазины, бары, склады.
Некоторые предприятия сохранились и стараются развиваться. «Антонов», «Артем», фармацевтические компании, элеваторы, ДВРЗ, Танкоремонтный завод, домостроительные комбинаты и бетонные заводы, пивзаводы, табачная фабрика, «Рошен»… Это большие компании, занимающие территории размером с микрорайоны, своеобразные «города в городе», пусть и не масштабов металлургических гигантов.
Основные площади промзон находятся в запустении
Средним и небольшим компаниям сложнее, а особенно тем, которые ориентированы на конечного клиента – обычного горожанина. Размещаются они зачастую или на территориях полузаброшенных гигантов, или все в тех же еще советских промзонах, где улицы не ремонтировались со времен строительства, общественного транспорта и вообще инфраструктуры почти нет и тяжело не то что клиента затащить – даже сотрудника на работу!
Между тем запрос на подобные площади есть. Логистика, пищевая промышленность, мебельное производство и все, что связано с интерьерами, различные сервисные и ремонтные центры, небольшие инновационные компании, нуждающиеся в проживающем в большом городе высококвалифицированном персонале… Все это – местная экономика, налоги, рабочие места.
Запрос на площади промзон есть
Пока же промзоны понемногу сокращают, застраивая жильем не только молочный «Галактон», но и окрестности вредного «Радикала», осваивают площадки у железной дороги, на развязках. Формат продажи «с котлована» делает это прибыльным для застройщиков и землевладельцев, однако горожанам же нужно где-то работать, вести бизнес. А хорошим примером бизнес-парка на базе промзоны можно назвать разве что UnitCity на мотозаводе, хотя это все же не промышленность, а IТ.
Индустриальные парки как новый формат рентной недвижимости
«Зайти» компании на земельный участок и развернуть производство не так легко. Начинать надо с вопросов аренды или собственности земли и заканчивать коммуникациями, а уж тем более подъездными путями. Этот процесс затягивается подчас на год, а то и больше. В нынешнем динамичном мире это безумно долго – и это такая же часть понятия Doing Business, как и всевозможные разрешения и налоговые вопросы. И город на это может влиять!
Преимущественно промзоны сокращают, застраивая жильем
На сегодняшний день многие компании выбирают города, где им удобней разместить производственные мощности, и удобство площадки играет не последнюю роль. Чтобы привлечь компании, уже не первое десятилетие ведущие города мира организовывают индустриальные парки – на первый взгляд, те же промзоны, однако с полноценным управлением и отраслевой политикой.
Первый в мире индустриальный парк создал английский финансист Эрнест Тера Хооли в 1896 году. Он приобрел 10 га земли, проложил все коммуникации, подвел дороги и начал предлагать в аренду участки. Так появился Trafford park в Манчестере. В 1910 году именно здесь разместил свой завод Генри Форд, а к 1920-му году более 300 американских компаний открыли свои представительства и производства.
Первый в мире индустриальный парк создал английский финансист Эрнест Тера Хооли в 1896 году
Что такое современный индустриальный парк? По сути, это своеобразная форма аутсорсинга – когда промпредприятия концентрируются на своей основной деятельности. В первую очередь это площадка, земля, уже подготовленная для размещения производства – то есть быстрого монтажа зданий и оборудования. К такой площадке должны быть подведены коммуникации – электрика и газ нужной мощности, вода и канализация, автомобильная и часто железная дорога.
Вторая составляющая – юридическая. «Заходящая» компания зачастую не специализируется на документальных вопросах, и юристы индустриального парка должны избавить ее от всей бумажной волокиты с оформлением аренды, разрешениями на открытие производства, всеми остальными непрофильными вопросами. В этой части это такой внутренний центр админуслуг, а в целом, с учетом инфраструктуры, это управляющая компания, условный ЖЭК/ОСББ промзоны.
Важна и привлекательность для клиентов потенциальных арендаторов – это третья часть успеха индустриального парка. Подъездная дорога должна быть приятной улицей, с обеспечением парковками, общественным транспортом, озеленением, пригодятся и велодорожки – в промзонах часто расстояния немаленькие, а велосипед или электроскутер самое то. Не забываем об удобной навигации – кому не приходилось долго искать небольшую компанию посреди старой промзоны!
Ну и четвертое – инфраструктура для пребывания людей. Это не только кофейни и кафе-столовые, но и всевозможные объекты общего пользования разных компаний – от конференц-залов (мероприятия проводят все, но не так часто, чтобы делать свой зал) и шоу-румов до спортзалов и… детских садов. Если на территории нет вредных производств – почему бы родителям не иметь возможность отдать ребенка в детсад возле работы?
Ядром для синергии и развития компаний является учебно-презентационный центр как для внутренних задач отдельных компаний, так и общих – презентации, выставки, тренинги. Добавим совместные обучающие программы (от профильных до, например, курсов английского для сотрудников разных компаний), работу тренеров по тимбилдингу, всевозможных консультантов, которым интересно работать с несколькими компаниями в одном месте.
А как бонус, который может предоставить как город, так и государство – это налоговые и финансовые льготы. Льготная аренда земли, сниженные налоговые ставки и налоговые каникулы в начале работы компаний, а еще – льготное кредитование… Впрочем, даже согласно заявлениям Илона Маска и исследованиям американского исследовательского центра Tax Foundation, налоговые льготы практически не влияют на решения об открытии заводов. Ну а в наших реалиях могут сделать их инструментом для ухода от налогов.
Да, запустить индустриальный парк может как город, так и частная компания – ведь по своей сути это модель аренды площадки с дополнительными бонусами, примерно как торговый центр или офисный центр. Но, конечно, совместно муниципалитет и бизнес могут сделать проект более привлекательным. И регулировать, кто «заходит» в проект – по отраслям, размеру компаний и другим параметрам. Так на базе индустриального парка можно создать отраслевой кластер – чтобы компании-соседи выгодно сотрудничали.
Украинские индустриальные парки: попытки и возможности
Тема создания в Киеве индустриальных парков и технологических парков, ориентированных больше на инновации, поднималась не раз. В начале 2000-х на базе КПИ был создан технопарк «Киевская Политехника», при поддержке правительства и вроде как с предоставлением налоговых льгот. Однако учебные корпуса не производство, были переговоры подключить как промплощадку завод «Большевик», который как раз рядом, но по каким-то причинам дело не пошло.
Более «свежая» инициатива – создание индустриального парка на Троещине, где очень мало рабочих мест, да и вообще площадей для открытия бизнеса. В 2013 году проект индустриального парка в неосвоенной промзоне Троещины в районе ТЭЦ-5 по улице Пуховской даже представляли на международной выставке инвестиций и недвижимости MIPIM, и среди всех представленных Киевом проектов инвесторов заинтересовал только этот.
Как направления тогда определялись точное машиностроение, IТ, фармацевтика и легкая промышленность, однако события Революции Достоинства и военной агрессии отнесли проект на второй план. Вспомнили о нем в 2017 году: тогда индустриальный парк рассматривался как часть проекта промышленного узла «Киевская бизнес-гавань», в 2018-м под него планировалось отвести четыре земельных участка общей площадью 106,68 га. Если верить официальному сайту ИнвестКиев, проект пока еще в стадии согласования, а последняя новость о нем в СМИ – все тот же конец 2017 года…
Большая активность в создании индустриальных парков наблюдается в регионах. Так, в Фастове создается индустриальный парк «ФастИндастри» площадью 15 га, и на конец 2018 года шли переговоры с двумя компаниями о размещении производств. А в начале апреля 2019 года в Виннице сообщили о строительстве в индустриальном парке крупного завода по производству спортинвентаря HEAD, с инвестициями в 80 млн долларов США и созданием 1000 рабочих мест.
На этапе подписанных меморандумов с инвесторами – индустриальный парк в Днепре Innovation Forpost. Управляющей компанией здесь является коммунальное предприятие «Агентство развития Днепра», а бизнес-инкубатор создается за грант Министерства регионального развития и заработает в 2019-м году. Бизнес-консультантами станут поляки. Крупнейший в стране, площадью 250 га, индустриальный парк «Павлоград» привлекает инвесторов нулевыми ставками на ввоз оборудования и налог на землю.
На Волыни создают индустриальный парк логистического направления – здесь стыкуются европейские и украинские железные дороги и таможня… В Сумах индустриальный парк создается на базе текстильного гиганта как отраслевой кластер, и здесь уже работают два крупных и около десяти небольших производств.
Площадки в Киеве: где могут появиться индустриальные парки
Процесс уменьшения площадей промзон в Киеве длится уже давно. Старый генплан 2020 предусматривал сокращение их площади с 30% до 19%, и, наверное, этот показатель действительно будет реализован. Впрочем, превращаются в торговые и жилые кварталы в основном промзоны близ уже развитых кварталов и магистралей – тому пример торговый кластер района Почайна, где была чистая промка.
Где же в киевских промзонах могут появиться индустриальные парки, где были бы полезны офисные центры, а какие станут жилыми или мультифункциональными кварталами. С помощью известного ресурса Викимапия «Большой Киев» выделил 16 больших промзон и спрогнозировал их возможное развитие – по лучшим мировым практикам. За скобками же мы оставили небольшие площадки в мультифункциональных кварталах – на Лукьяновке, Нижнем Печерске, в центре, где промзоны «отступают».
- Подольско-Куреневская промзона. Историческая подольская часть этой территории активно застраивается – новые жилые комплексы на Кирилловской, Рыбальском острове, близ Минского массива, в торговлю перепрофилирован район Почайна. Однако промзона в районе улиц Вербовой, Марка Вовчка, Семьи Кульженко, Бережанской – как раз для создания индустриального парка. Здесь и так располагаются небольшие компании, совсем рядом жилые кварталы. Пока здесь состояние улиц малопривлекательно, но бизнес развивается, строятся офисные и сервисные центры.
- Дегтяревская и шулявская часть Отрадненской промзоны. Район КПИ, Шулявки, Лукьяновки – место концентрации различных вузов, научно-исследовательских институтов, большие площади занимают когда-то высокотехнологичные предприятия «Киевприбор», «Большевик», «Аналитприбор», «Меридиан» и другие. К тому же есть железнодорожная подъездная ветка, развит общественный транспорт.
Если где-то в Киеве и формировать район высоких технологий, где интегрированы образование, наука и производство – то это здесь. И именно на севере этого района расположен UnitCity – IТ-кластер на территории бывшего мотозавода.
- Никольско-Борщаговская, Нивская, Отрадненская и Пост-Волынская промзоны. Огромная территория, разделенная железными дорогами, тянется на несколько километров, вдоль нее – старые логистические центры, заводы стройматериалов, есть таможня, несколько средних предприятий машиностроения, мебельная компания.
Потенциально это в первую очередь логистический центр, однако здесь могут располагаться ориентированные на перевозки обрабатывающие предприятия. Развитая железная дорога дает большие возможности, как и свободные площади полумертвых старых заводов. Важна интеграция с аэропортом «Жуляны» – сегмент грузовых авиаперевозок как раз на подъеме. А вот у метро «Святошин» на месте завода АТЕК вполне мог бы появиться офисный кластер.
- Васильковская промзона. Относительно небольшая по площади и не в полной мере освоенная в советское время площадка – сейчас активно застраивается жилыми комплексами. Учитывая отсутствие негативных экологических факторов и железной дороги, а также наличие метро, со временем промзона скорее всего исчезнет – появление даже несколько точечных офисных центров здесь будет позитивом.
- Промзона Теличка. Крупнейшая промзона на берегу Днепра, по площади большая, чем исторический Подол. Уже много раз озвучивались инициативы ее ревитализации или в административный центр, или в офисный кластер, или в жилой район. И хотя даже здесь, у Столичного шоссе, начали строить жилье, «все снести» здесь не выйдет. Работающая ТЭЦ со всеми коммуникациями и складами, асфальтобетонный завод и завод ЖКБ им. Ковальской, ряд других средних предприятий. Помимо этого, здесь расположен арт-кластер «Гогольфест», телестудия, не забываем и про законсервированную станцию метро «Теличка», развитые железнодорожные подъездные пути…
Территория выглядит привлекательно для создания как индустриального парка, так и офисных центров, стимулом для быстрого развития района могут стать открытие метро «Теличка», создание полноценной сети улиц ну и, конечно, «открытие» Днепра – самые привлекательные офисы появятся с видом на реку и собственными причалами. Конечно, посреди этого могут появиться и отели, и съемное жилье – но в целом Теличка останется именно коммерческой территорией.
- Пироговская промзона. Классическая логистическая территория – склады, ориентированные на экспорт из города производства (табачная фабрика, пивзавод), таможня, развитые подъездные пути железной дороги, расположение на перекрестке магистралей национального значения.
Учитывая не лучшую транспортную доступность для горожан, здесь резонно и дальше развивать логистическое направление, однако нужно и обновление улиц (некоторые вообще не на балансе города), и связь расположенных по разные стороны от Столичного шоссе частей промзоны (существующий ж/д путепровод над шоссе вполне можно переделать в автомобильно-железнодорожный).
- Троещинская промзона. Площадка под промышленность была спланирована еще в советское время, но освоить ее успели лишь частично, а в наше время здесь появился Монетный двор. У города уже есть инвестиционный проект индустриального парка, есть интерес инвесторов, так что вперед. Стимулом освоения территории и прихода компаний может стать создание современной уличной сети и развитие общественного транспорта – сначала троллейбусов, а затем и трамваев.
Учитывая острый дефицит рабочих мест и вообще площадок для бизнеса на Троещине, развитие индустриального парка может решить транспортную проблему района – добраться до работы. Собственно, городу выгоднее даже за бюджетные средства строить здесь бизнес-центры с нулевой арендой на первое время, чем вкладываться в затратные транспортные проекты.
- Воскресенская промзона. Площадка, которая постепенно сокращается: строятся жилые комплексы, часть занимают стратегические для города предприятия – станция водоочистки, депо метрополитена, хлебзавод. Расположенная у Броварского шоссе компания «Укрпластик», несмотря на то что относится к химической отрасли, регулярно проходит экологическую экспертизу, считается успешной – так что вряд ли можно говорить о трансформации этой территории.
А вот расположенная севернее проспекта металлобаза в перспективе может быть застроена – и хорошо бы не только жильем (да, парк «Победа» через дорогу), но и офисными центрами – ведь население Левобережного массива стремительно растет.
- Дарницкая и Днепровская промзона. Крупнейшая промзона Левого берега и самый большой железнодорожный узел города. Старые заводы химпрома уже давно стали прибежищем для новых средних компаний, однако, как и в других крупных промзонах, улицы здесь не обновлялись еще с советских времен, общественный транспорт – разве что развозки компаний. Очень много железнодорожных путей, есть таможня и логистическая ж/д станция «Лески».
Хотя на окраинах промзоны и строят уже жилые комплексы, полная ревитализация под жилье невозможна – Дарницкая ТЭЦ с серьезными выбросами, площадка бывшего завода «Радикал» также не в полной мере очищена. Как и на Борщаговской промзоне, здесь перспективна логистика, а обновление улиц и коммуникаций сделает возможным создание индустриального парка, куда вольются существующие компании, а пустые участки станут привлекательными для новых.
- Березняковская и Позняковская промзона. Для огромного жилого района Осокорки – Позняки жизненно важно создание новых рабочих мест, промзона Позняки была заложена еще в советское время при строительстве района, но не освоена в полной мере. А расположенная с севера от железной дороги Березняковская промзона – по сути, только гаражные кооперативы и завод «Фанплит», который все пытаются закрыть жители «Комфорт-Тауна».
Кварталы между улицами Здолбуновской и Канальной дают возможность создания большого офисного кластера, хотя и здесь уже строятся жилые комплексы. Впрочем, площадками для офисов могут стать территории завода «Буревестник» и Стройкомбината Верховной Рады – эти предприятия логично переместить в менее населенные районы. Сделает район более привлекательным трамвайная линия к ж/д платформе «Левый берег» и далее на Березняки – для подвоза сотрудников.
- Бортническая промзона. Как и Позняковская промзона, жизненно важная площадка для создания рабочих мест юга Левобережья. Расположенная рядом Бортническая станция аэрации делает эти территории малопривлекательными для жилого строительства, однако, будущая модернизация станции как высвободит часть территории ближе к проспекту Бажана, так и позволит размещать здесь рабочие места. А расположение на берегу озера Вырлица и близость к метро добавляет привлекательности площадке.
