Когда в вашем доме неожиданно появляются соседи, обустроившие офис в подвале, магазин на первом этаже или мастерскую на чердаке, сразу возникает вопрос, законно ли это, кто это допустил и, что более важно, кто зарабатывает на общей собственности жильцов.
По закону жильцы дома могут пользоваться общими помещениями, но не получать с них коммерческую выгоду.
Коммунальная распродажа
С приходом весны в Киеве стартовала малая приватизация, первые результаты которой показали, что даже за небольшие помещения и не в самом центре города можно выручить хорошие деньги. Так, за два помещения (подвал в жилом доме на улице Василия Тютюнника, 58/1 и здание бывшей аптеки на бул. Верховной Рады) покупатели отдали свыше пяти миллионов гривен.
Перечень подобных коммунальных объектов, которые можно взять в аренду, например, в Печерском районе, можно найти на сайте этой райадминистрации.
А чтобы получить представление о том, сколько их уже перешло в частные руки, достаточно взглянуть на дома вокруг оживленных транспортных развязок, у станций метро. Где почти все первые этажи и подвалы превращены в ломбарды, химчистки, парикмахерские, букмекерские конторы, стоматологические кабинеты и прочие офисы.
При этом сами жители этих домов чаще всего узнавали о появлении бизнес-соседей уже постфактум. Хотя и сами были бы не прочь получить в свое пользование часть подвала или чердака. Кто-то хотел бы в подвале хранить вещи или продукты, а кому-то за счет чердака нужно оборудовать дополнительный уровень квартиры. Тем более что закон им такую возможность предоставляет. Хотя, по словам юристов, порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.
Что говорит закон
Прежде всего отметим, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет. Так гласит закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (ст. 10).
Список общего имущества многоквартирного дома перечислен в законе «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и 382-й статье Гражданского кодекса Украины. В частности, это:
- помещения общего пользования, в том числе вспомогательные;
- несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома;
- механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома для обслуживания его помещений;
- здания и сооружения на придомовой территории, которые обеспечивают потребности жильцов.
А также права на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Но эта территория может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю.
К сожалению, на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимался, а потому земля в центре города под домом и для его обслуживания часто не оформлена и остается на балансе города или района.
Кстати, как отмечает , основатель Investment Development Property Игорь Черненко, закон запрещает разделять общее имущество многоквартирного дома между совладельцами в натуре. Такая норма утверждена в ст. 5 закона об особенностях осуществления права собственности. Каким же образом райадминистрации или управляющие компании могут продавать или сдавать в аренду совместное имущество жильцов?
Нюансы приватизации
Действующий Жилищный кодекс гласит, что нежилые помещения в многоквартирных домах, предназначенные для торговых, бытовых и прочих потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4). Следовательно, помещения, которые не используются для обслуживания потребностей жильцов (например, в каком-то подвальном помещении нет инженерных коммуникаций), могут быть проданы или сданы в аренду без согласия 100% владельцев жилья.
Кроме того, по словам партнера АО «Юрис Феррум» Надежды Гниздовской, нормы закона о приватизации жилья касательно того, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактуются чиновниками и судами.
Некоторые из них считали, что владельцы приватизированных квартир автоматически стали собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. Поэтому без их согласия нельзя продавать, сдавать в аренду и перестраивать такие помещения.
Другие полагали, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения владельцы приватизированных квартир должны были создать ОСМД и обязательно вступить в него. Затем принять дом на баланс, заключить договоры на поставку коммунальных услуг и зарегистрировать в БТИ эти технические помещения как вспомогательные для обслуживания дома.
Понадобилось решение Конституционного суда от 2004 года, чтобы установить: вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность одновременно с приватизацией квартир. И для этого не нужно создавать ОСМД или вступать в него.
Мало того, жильцы неприватизированных квартир также являются сособственниками.
Но и после этого некоторые суды считали, что право собственности на вспомогательное помещение было только у того, кто приватизировал жилье. Поэтому продажа квартиры, ее дарение и прочее давали новому собственнику только право на купленные жилые метры.
Поэтому в 2011 году КСУ еще раз растолковал, что приватизация и переход собственности по любым гражданско-правовым соглашениям имеют одинаковые последствия в пользовании подвалами и чердаками.
Общая собственность – не место для заработка
По всему выходит, что создание ОСМД и оформление всего дома на его баланс – это лучший способ распорядиться совместным имуществом. По словам юристов, четкой процедуры в законе нет, но процесс отчасти был унифицирован письмом МинЖКХ № 8/14-530 от 22 января 2009 года.
Как сообщают в управлении развития ЖКХ департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА, участникам ОСМД разрешено на общем собрании принимать решения о сдаче в аренду, например, подвала. Если все жильцы дома, в том числе не входящие в ОСМД, соглашаются отдать помещение на время или навсегда, то размещение офиса, салона красоты или чего-то еще (кроме производственных площадок, что запрещено законом) будет вполне законным.
Правда, нужно помнить еще об одном нюансе: ОСМД – неприбыльная организация. Поэтому надо обязательно прописать в его решении, что все деньги от продажи или аренды помещения пойдут на нужды дома.
Там, где ОСМД нет, жильцам и вовсе запрещено вести коммерческую деятельность. Но если кто-то хочет заработать, то выход всегда найдется. Самый простой вариант – перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Чем активно пользуются киевские предприниматели.
Правила перевода
Для организации бизнеса на первом или даже втором этаже жилого дома по закону достаточно выкупить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, обратившись в БТИ. Или найти помещение, которое уже переведено в нежилой фонд.
Закон разрешает владельцам перевод квартиры в нежилой фонд, если это не приведет к сокращению площади жилья, которая приходится на каждого члена семьи по государственным нормам.
Перевод жилья в нежилой фонд в Украине регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, законы Украины, постановления КМУ, ведомственные приказы, Государственные строительные нормы (ГСН).
Эти нормативные акты стали основой для правил, утвержденных местными органами самоуправления. Так, Киевский городской совет 23 июля 2015 года утвердил решение № 781/1645
Заключать договор на аренду с ЖЭКом можно, но в случае чего он не будет иметь никакого значения, если помещение принадлежит жильцам. Как рассказал юрист Владимир Грушка, ЖЭК не является собственником помещения. В таких условиях нет юридических оснований находиться в этом доме.
Даже если помещение перепродадут несколько раз, в суде можно будет доказать, что оно было незаконно выведено из собственности совладельцев дома, и новый владелец потеряет право собственности.
К примеру, год назад киевские ОСМД начали активно возвращать через суд в собственность жильцов приватизированные нежилые и вспомогательные помещения. Шансы на победу увеличиваются, если арендаторы или новые «владельцы» помещений перекрывают свободный доступ к коммуникациям дома и никого туда не пускают, что напрямую противоречит действующему законодательству.
По словам юристов, любая приватизация таких помещений, без разрешения на то самих жителей, вне закона и может быть обжалована в суде.