Попит на первинне житло в Україні за підсумками першого півріччя 2025 року на 50-60% нижчий за пропозицію. Така ситуація виникає на тлі зростання обсягів будівництва — порівняно з аналогічним періодом 2024 року, цей показник у середньому зріс на 30%.
Попри активність девелоперів, реальна кількість угод на ринку первинного житла суттєво нижча від потенціалу. Про це розповів Віктор Козачок, співзасновник компанії Kovcheg Developer.
На думку експерта, головним чинником, що стримує ринок житла, залишається невизначеність, спричинена війною. Потенційні покупці турбуються про особисту безпеку проживання містах, намагаються врахувати ризики ворожих атак, загальну нестабільність. До цього додається зростання рівня інфляції, валютні коливання та недостатні доходи громадян — усе це ускладнює прийняття рішень про придбання житла.
Розуміємо, що війна триває, ворог завдає значної шкоди країні. В таких умовах розвиток будівельної сфери стає одним із факторів не лише “виживання”, а й розвитку економіки, — зазначив девелопер. — Це надскладне завдання для будівельників, однак попри обставини галузь розвивається, на ринку з’являються нові принципово якісні проєкти
Купують у великих містах з відносною безпекою проживання
Віктор Козачок звернув увагу, що наразі попит на первинне житло розподілений нерівномірно. За підрахунками компанії Kovcheg Developer, найбільша частка — близько 40% — припадає на західні області: Львівську, Івано-Франківську, Чернівецьку та Закарпатську. Ще понад 25% сконцентровано у Києві та столичному передмісті. Орієнтовно 15% покупців обирають Одесу та її околиці. На решту регіонів припадає лише близько 20% попиту.
Водночас чітко простежується залежність: чим далі від фронту — тим більший попит на новобудови.
Чинники, що впливають на рішення покупців придбати житло в новобудові.
- Безпека регіону та житлового комплексу. Люди активно цікавляться рівнем захисту від ракетних обстрілів, наявністю бомбосховищ чи індивідуальних приміщень безпеки у житлових комплексах.
- Темпи та якість будівництва. Для покупців важливі дотримання графіків, своєчасність введення в експлуатацію та прозорість усіх етапів будівництва.
- Технічні характеристики та інфраструктура ЖК. До уваги беруться: енергоефективність, транспортна доступність, наявність ремонту, продумана соціально-побутова інфраструктура, якість планувань та сервісна модель управління будинком. Експерт зазначив, що покупців цікавить інфраструктура, яка поєднує можливості, як для відпочинку, роботи та проживання з дітьми. Зокрема квартири в курортних локаціях можуть розглядатися як варіант для сезонного сімейного проживання.
За нашими оцінками, ті, хто зважується на придбання житла на первинному ринку, є досить вибагливими. І це об’єктивно обґрунтовано. Покупців цікавить рекреаційна інфраструктура, можливість літнього та зимового відпочинку, пакет сервісних послуг тощо, — підкреслив Віктор Козачок. —Крім того, важливим є бажання жити в умовах “соціального комфорту” — ми називаємо це “втечею від мегаполісів”.
Тому більш привабливими є концептуальні проєкти з унікальними об’єктами інфраструктури та видовими характеристиками, гнучкою сервісною моделлю. Для багатьох майбутня нерухомість є і “запасним аеродромом”, і власним курортом, і джерелом доходу одночасно
- Ціни та механізми придбання. Зростання цін на будматеріали (в середньому на 10–12% з початку року) та коливання на валютному ринку формують цінову політику девелоперів. Водночас попит значною мірою залежить від можливостей купівлі на виплат або в іпотеку.
За нашою оцінкою, наразі в Україні ціни на якісні об’єкти комфорт та бізнесу-класу в стадії зведення варіюються від $1200 до $2500 за м², — розповів девелопер. — Звісно для оцінки “адекватності” цін варто врахувати, як економічні чинники (наприклад, вартість будівельно-монтажних робіт), місто, в якому зводиться житло, так і ситуацію на валютному ринку
- Інвестиційний потенціал. Первинне житло дедалі частіше розглядається як джерело пасивного прибутку.
Громадян все більше цікавить можливість отримання пасивного прибутку в об’єктах формату дохідних будинків та “курортних” апарт-готелів: інвестування в придбання такого житла може щорічно приносити 7–11% прибутку в доларовому еквіваленті, — акцентував Віктор Козачок. — Крім суто якісних характеристик велике значення має місцерозташування об’єкта та його видові характеристики.
Це важливі елементи “доданої вартості”, які стимулюють інвестиційну привабливість
Поверховість забудови – різна в залежності від потреб рігіону
Девелопер вважає, що первинний ринок сьогодні надзвичайно різноманітний. У великих містах доцільно зводити масштабні житлові комплекси. Водночас для західних областей властиве зведення індивідуальних, концептуальних проєктів з унікальною архітектурою та сервісами.
Приміром, для Західної України притаманний розвиток нових інноваційних форматів, які знаходяться на межі “курортної нерухомості” та житла. Це багатофункціональні ЖК з самодостатньою інфраструктурою для відпочинку на рівні найкращих готелів, — зауважив фахівець. — Це так звані “вертикальні” курорти з багатофункціональним дахом і унікальними об’єктами інфраструктури. Це дохідні будинки з гнучкими можливостями використання (у форматі “живу–здаю”).
Для столиці та інших великих за чисельністю міст з концентрацією промислових потужностей актуальним залишається багатоквартирне будівництво — створення великих ЖК, але з врахуванням сучасних вимог до безпеки прожиття, енергозбереження та енергоощадності та якості будівництва
Експерт прогнозує, що у перспективі найближчих 5 років залишатимуться актуальними тенденції, закладені ще 2–3 роки тому, це зокрема зведення багатофункціональних ЖК, розвиток курортної нерухомості, поява нових апарт-форматів з сервісним обслуговуванням. Водночас, на його погляд, класичні багатоквартирні будинки не втрачають позицій, особливо в обласних центрах:
Головне, що може об’єднати сучасне житло, — це концепція, безпека, комфорт, якість та інфраструктура
Довідка:
Kovcheg Developer – будівельна компанія, заснована у 2018 році. Компанія спеціалізується на будівництві сучасних житлових та апарт-комплексів бізнес-класу.
На даний час у портфелі компанії 8 реалізованих проєктів житлового та комерційного будівництва в Івано-Франківській області, серед них: ЖБ Kovcheg Residence, комплекс таунхаусів Noble House, ЖК “Галицькій двір”, ЖК “Сонячна долина”.
Наразі ведеться активне будівництво кількох об’єктів різних форматів: ЖК Logos Home Apartment (м. Яремче), інвестиційний проєкт Kardamon Resort & SPA (Буковель), ЖК Grono Family Resedence (с. Поляниця), ЖК “Паркова долина” (м. Долина), котеджне містечко Kovheg Residence (с. Поляниця) тощо.
У 2024 році Kovcheg Developer розпочав будівництво дуплексів Bright House у с. Жаб’я Воля (Гродзиський повіт, Мазовецьке воєводство, Польща).
До 2028 року у планах компанії старт будівництва близько 10 житлових проєктів та об’єктів комерційної нерухомості форматів багатофункціональних ЖК, апарт-готелів (дохідна нерухомість), котеджних містечок, торгово-розважальних центрів тощо загальною площею понад 80 тис. м2.