Наверняка большинство жителей Киева замечали, что в подвальных помещениях жилых домов города размещаются магазины, склады или, например, кафе. Многим из нас кажется, что в этом нет ничего незаконного. Но, как оказалось, это может быть именно так
«Большой Киев» разбирался, на каких основаниях в таких помещениях может находиться что-либо, кроме коммуникаций дома, чем для жителей квартир грозит перепланировка подвала «под магазин» и что делать, чтобы таких ситуаций не возникало.
Около 99% случаев узаконивания проходят с нарушениями
В подвальном помещении любого жилого дома может находиться что угодно: магазин, в котором торгуют мобильными телефонами, кофейня или склад строительных материалов. Как правило, размещение в подвале жилого дома чего-либо, не связанного с коммуникациями самого дома, незаконно, если это не было утверждено согласно Государственным строительным нормам (ГСН).
Но бывает, что подвалы жилого дома все-таки предполагают наличие там подсобных и других помещений, и не все такие случаи – это нарушение, объясняют юристы.
«В большинстве случаев, если там что-то не должно находиться, по сути, используют лазейки в законодательстве, чтобы такие помещения передать кому-либо в пользование», – говорит глава ОСББ в Деснянском районе Максим Петренко.
По его словам, примерно в 99% подобных случаев узаконивание квадратных метров подвалов проходит незаконно.
«Почти во всех случаях, если ГСН не предполагают там нахождения чего-либо, кроме коммуникаций, это однозначно криминальное нарушение. Где-то подделали документы, где-то еще какие-то незаконные процедуры провели. Точно так же запрещена, кстати, смена всех несущих конструкций дома без согласования с собственниками квартир в доме. А мы до сих пор видим, как в подвал заходит какой-то магазин, ломаются стены, врезаются двери и так далее. Это все грубое нарушение, если происходит без согласия собственников квартир и нежилых помещений в доме», – отмечает он.
Что не разрешается размещать в жилых домах, согласно ГСН В.2.2-15-2005 (предоставлено адвокатом Викторией Дытынчук)
Большинство подвальных помещений жилого дома изначально предназначены для коммуникаций, а не для магазина или склада стройматериалов, напоминает Максим Петренко.
«В подвале находятся важные коммуникации дома. В любой секции есть или канализация, или разводка. Как минимум там есть подводка отопления к квартирам и конструктивные элементы, которые относятся ко всей системе. Если в подвале сделать любую перепланировку, это чревато последствиями для квартир. Например, где-то могут не греть батареи, где-то может подаваться холодная вода вместо горячей. Может произойти что угодно», – рассказывает он.
Жильцы вправе выяснить законность
Согласно ст. 383 Гражданского кодекса Украины, все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве совместного владения общим имуществом многоквартирного дома. То есть не только квартиры, но и другие помещения, отнесенные к общему пользованию, принадлежат собственникам многоквартирных домов, уточняет адвокат Виктория Дытынчук. Поэтому жильцы имеют полное право знать, на каких основаниях в этих помещениях дома появляется что-то другое, кроме квартир. В частности, это регламентируется некоторыми ГСН.
Во время подготовки этой публикации мы узнали, что в Деснянском районе Киева (ул. Бальзака, 8в) в подвале многоквартирного дома размещается пункт приема вторсырья. Законно это или нет – можно выяснить, обратившись к тем, у кого на балансе находится этот дом.
Пункт приема вторсырья в подвале дома на ул. Бальзака 8в на Троещине
«Пункт приема вторсырья относится к хозяйственной деятельности. Согласно нормам ГСН, в технических помещениях жилых домов ведение хозяйственной деятельности запрещено. Такая деятельность разрешена в нежилых помещениях, которые переведены в данный статус. Поэтому если в вашем доме находится пункт приема вторсырья, вы можете обращаться с письмом-просьбой пояснить, на каком основании это происходит», – комментирует Дытынчук.
«ЖЭК не может не знать, что в подвале дома что-то появляется»
Кто же может «разрешить» магазину появиться в подвальном помещении жилого дома, если этого там не было предусмотрено? И может ли ЖЭК не знать об этом?
«ЖЭК просто по определению не может не знать, что в подвале дома что-то появляется. Как обслуживающая дом компания он как минимум должен выдать для этого ключи от подвала. Ведь если в помещение зайдут, сорвут замок, то это уже незаконное проникновение, то есть криминал», – подчеркивает Максим Петренко.
Если раньше подобные договорные схемы использовались в Киеве довольно часто, то сейчас новых подобных случаев становится меньше, добавляет он. Жильцы стали более сознательными и чаще обращают внимание на такие случаи.
«Тому, кто хочет открыть в жилом доме магазин или что-либо другое, значительно проще выкупить квартиру на первом этаже и законно перевести ее в нежилой фонд, обратившись в БТИ (бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества. – Ред.). А еще проще – арендовать или купить помещение, которое в нежилой фонд уже переведено. Далеко не каждый будет рисковать и брать себе заведомо «незаконное» помещение», – говорит Петренко.
Покупка подвального помещения несет риски
Помещение подвала жилого дома иногда могут продавать или сдавать в аренду.
«Договор аренды частного лица с ЖЭКом никакой роли не играет. Ведь ЖЭК не является собственником помещения. В таких условиях нет юридических оснований находиться в этом доме», – рассказывает юрист Владимир Грушка.
По его словам, обычно такие помещения пытаются по-быстрому узаконить и перепродать.
Потенциальные покупатели такого помещения рискуют потерять право собственности, несмотря на заверения, что «документы в порядке» (скриншот с сайта olx.ua)
«Бывает и так, что помещение перепродают несколько раз, чтобы замести следы и отвлечь внимание. Сегодня в интернете можно увидеть объявления о том, что в Киеве продают подвальные помещения жилых домов. Но надо помнить: те, кто хочет их купить, очень рискуют. Ведь если будет признано, что помещение было незаконно выведено из собственности совладельцев дома, то новый владелец потеряет право собственности. К тому же он вряд ли он сможет потом взыскать какую-то компенсацию от лица, которое ему это помещение продало», – поясняет он.
По словам специалистов, если такое помещение арендовали, возможно, за аренду деньги могут получать конкретные лица в ЖЭКе, который обслуживает дом. То есть те, кто в пределах своей компетенции может «решить» этот вопрос. Заинтересованные лица могут находиться и в более высоких инстанциях, чем ЖЭК. Например, управляющие компании районов.
«Раньше ЖЭКи были отдельной структурой, можно было с его начальником «порешать». Это была очень распространенная коррупционная схема. Сейчас в некоторых ЖЭКовских домах еще продолжается что-то подобное. Сейчас подобные «решения» может выносить более высокая инстанция. Та же управляющая компания района, к примеру», – добавляет Петренко.
Сломать стены или вернуть через суд
Как жильцы могут контролировать ситуацию, чтобы подвалы жилого дома использовались по назначению?
Первое, что нужно сделать жильцу, – зайти на сайт Государственного реестра прав на недвижимое имущество и проверить там, есть ли у этого помещения собственник, советует Владимир Грушка.
«В реестре будет указано, кто собственник, какая площадь помещения, на основании какого документа было оформлено право собственности» – юрист (скриншот с сайта kap.minjust.gov.ua)
«Если собственник есть, то его право собственности можно смело начать оспаривать в суде. И, в принципе, это успешно делается. Тогда подвалы через суд возвращаются совладельцам многоквартирного дома. Ваши права как собственника нарушены, ведь при оформлении прав собственности это помещение находилось во владении всех совладельцев дома. Он может обратиться в суд. Если помещение владельца поменяло и теперь это или частное, или юридическое лицо, тогда в суде оспаривается это решение. Но надо понимать, что в реестре доступны данные только с 2013 года. Если помещение выкупили раньше, за информацией о нем надо обращаться в БТИ. В реестре будет указано, кто собственник, какая площадь помещения, на основании какого документа было оформлено право собственности, и уже дальше по цепочке это все раскручивать», – советует юрист.
А как поступить, если помещение в жилом доме кто-то не выкупил, а арендовал? По словам специалистов, в таких случаях можно решить все без суда.
«Допускаю, что при аренде подвал просто отгородили, сделали к нему отдельный выход и сдают это помещение без оформления в собственность. Тогда совладельцы многоквартирного дома спокойно могут прийти, сломать стены, заложить вход, восстановить прежнее состояние подвала, и все. Ведь в случае аренды помещение владельца не поменяло и подвал все еще принадлежит совладельцам, они имеют законное право это сделать. Главное не повреждать имущество арендатора», – уточняет Владимир Грушка.
ОСББ – лучшее решение
Один из первых этапов может быть написание письма-обращения в управляющую компанию.
«Вы написали письмо, вам ответили, допустим, формальной отпиской. Но это уже доказательство того, что ведется диалог по данному вопросу. Дальше можно обращаться и в полицию – нее юридически есть возможность влиять на это, но на сегодняшний день ее нужно очень серьезно подстегивать, а не ограничиваться просто вызовом на место правонарушения. Надо направлять жалобы, письма. Поэтому все зависит от активности самих совладельцев многоквартирного дома».
Если бы домом занимался не ЖЭК, а ОСББ, скорее всего, таких ситуаций вообще бы не возникло, уверен Максим Петренко.
«Создание ОСББ может быть лучшим решением. Тогда у жильцов будет гораздо больше механизмов влиять на эти процессы. Ваш дом будет обслуживать не ЖЭК или кто-либо другой, а вы сами», – подытожил собеседник «Большого Киева».