Поточний генеральний план розвитку Києва втратив актуальність 2020 року. Новий розробляють ще з 2008-го, але ніяк не завершать. Тому найближчим часом оновлення містобудівної документації, яка є основою для раціонального використання території Києва, передбачається за детальним планом територій (ДПТ). Що це таке й наскільки ДПТ є ефективним для побудови конструктивного діалогу між бізнесом, жителями районів і чиновниками, нещодавно розповів директор ТОВ «МЖК Оболонь» Олександр Антонов. За його словами, відсутність ДПТ вигідна тільки недобросовісним забудовникам і гравцям. Будкомпаніям, які дорожать своєю репутацією, ДПТ дає можливість вести бізнес грамотно, з урахуванням потреб жителів районів.
– Новий генплан Києва так і не ухвалили, а розрахункові показники чинного були закладені на строк до 2020 року, тобто вони вже не є актуальними. Тепер планування територій міста можливо лише за допомогою ДПТ. Як ви до цього ставитеся?
– Генплан – це базовий містобудівний документ. Він необхідний для гармонійного розвитку міста. Але його розроблення – досить ємний і нешвидкий процес, що вимагає серйозного опрацювання. Місто ж має розвиватися. І робити це не хаотично. Всі ми бачимо, що відбувається в деяких районах Києва.
Тому я підтримую в цьому рішенні Київради та мера Києва Віталія Кличка. ДПТ – це містобудівна документація, яка визначає системний розвиток території з урахуванням сучасних потреб населення. Йдеться не лише про будинки або комерційну нерухомість, а й про об’єкти соціальної інфраструктури.
– Але багато хто з експертів говорить, що ДПТ – це прекрасна лазівка для будкомпаній забудувати всі вільні ділянки, причому без оглядки на потреби жителів району. А потім все легалізувати, коли буде ухвалено новий генплан.
– Це маніпуляція. Так, у новому генплані мають враховувати ухвалені ДПТ. Але, оскільки базовий містобудівний документ застарів, а місто все одно розвиватиметься, ДПТ – відмінна альтернатива. Скажу навіть більше, відсутність ДПТ – це прекрасна можливість для недобросовісних забудовників зводити свої об’єкти без оглядки на інфраструктуру та потреби міста, та й порядним будкомпаніям може неабияк нашкодити.
ДПТ – це можливість для жителя конкретної місцевості сказати «так» чи «ні» появі тих чи інших об’єктів поруч із його будинком. Велика частина Оболоні ще потребує детальних планів, а тим часом, поки проєкти ДПТ розробляються або лише плануються, ділянки забудовуються.
Живий приклад – розпочате будівництво на вулиці Богатирській навпроти відомого будівельного гіпермаркету («Епіцентр») на території, яка ще вчора за замовчуванням бачилася як зелена зона. А сьогодні там вже стоїть будівельний паркан. Родина, заселяючись у будинок, обираючи квартиру з видом на галявину, не припускала, що незабаром ситуація може змінитися: перед очима буде нескінченний потік транспорту поблизу автомийки або навіть, припустимо, АЗС замість зеленої галявини, де у вихідні діти з собачками звикли гуляти. Такий ось «сюрприз».
Але подивимося зворотний бік медалі. Я розумію, що орендар просто використовує своє законне право, давно оформив землю і роками платить за неї, а зараз, розробивши проєкт і отримавши необхідні дозвільні документи, починає, як і планувалося, будувати об’єкт, під який землю виділили згідно функціоналу за генпланом. Якби на цю ділянку був ДПТ, йому б ще при відведенні землі могли сказати «вибачте, люди проти будівництва тут, побажали бачити сквер і т.п.». Виходить дилема.
– Що тепер робити?
– Чув, на будівництво, що розпочинається, подано скарги в міськадміністрацію і в органи держкадастру. Та й увагу депутатів Київміськради намагаються привернути.
Такої ситуації можна було уникнути, якби планування території заздалегідь чітко було обумовлено і погоджено з інтересами місцевого населення. Тобто – був би затверджений ДПТ, а не лише генплан, який приймався багато років тому. При цьому і сам забудовник не ризикував би своїми грошима та часом, побоюючись, що в аналогічній ситуації його наміри бойкотуватимуть місцеві жителі, яких «забули запитати», чого вони хочуть. Але це окремий і ще не настільки резонансний приклад.
Я що маю на увазі: ДПТ – це ефективний інструмент медіації між «хочу» і «можна» щодо конкретних територій.
Давайте подивимося на це питання комплексно. Як відбувається розроблення ДПТ?
- ДПТ розробляються відповідними організаціями на базі чинного генплану.
- ДПТ проходить громадські слухання, під час яких кожен мешканець може внести свої зауваження.
- ДПТ допрацьовується відповідно до побажань киян і лише після цього направляється на розгляд депутатам до Київради.
Розроблення та затвердження ДПТ – дуже довга процедура, що займає багато місяців. Вона під силу лише тим інвесторам, які цінують свою репутацію та мають достатній фінансовий запас.
Без ДПТ навіть змінити цільове призначення земельної ділянки не можна, але існує безліч законодавчих лазівок, які використовують недобросовісні гравці.
– Наприклад, на рекреаційної території побудувати апартаменти?
– Лазівок маса. Все залежить від конкретної компанії. Погодьтеся, одна справа, коли будкомпанія дійсно зводить апартаменти. І зовсім інша – коли йдеться про звичайний житловий будинок, тільки називають його по-іншому.
– Те, що відбувається зараз, можна називати будівельним хаосом.
– Так, елемент невизначеності є. Я людина старого гарту і віддаю перевагу системному підходу при веденні бізнесу. Мені простіше будувати, коли існують зрозумілі правила гри, а не, як кажуть, ловити рибу в каламутній воді.
А ДПТ таку можливість дає, тому що описує комплексний розвиток усієї території. Розумієте? Це не точковий проєкт, коли зводять будинок, поруч дитячий майданчик і, може бути, паркінг. Це і благоустрій прилеглої території, реконструкція значущих для району об’єктів тощо.
Ні про яку хаотичну забудову при такому підході не може бути й мови. Наприклад, ДПТ, розроблений за територією в межах вул. Північної, проспекту Оболонського, вул. Прирічній, проспекту Героїв Сталінграда та вул. Маршала Малиновського. У його межах група інвесторів готова вкласти близько 20 млн грн тільки в благоустрій інфраструктури.
– Уточніть, будь ласка, куди саме підуть ці кошти?
– Передбачається провести великий обсяг робіт. Це ж системний підхід, а не точковий. Наприклад, інвестори запланували благоустрій рекреаційної зони біля озера Біле та впорядкування прилеглої території. Наочний приклад – погляньте на озеро Кирилівське неподалік від станції метро «Оболонь», де ми провели велику роботу з його благоустрою. Тим самим забезпечили майбутніх мешканців новобудов не лише житловими метрами, а й подбали про благоустрій прилеглої території. Тут «забута» водойма в результаті комплексного проєкту будівництва стала доглянутою рекреаційною зоною для відпочинку жителів як існуючих, так і нових будинків.
– Озеро Біле – це те озеро, яке планували засипати?
– Та що ви таке кажете? Це прекрасне озеро. Не треба його засипати. Йдеться виключно про його благоустрій. Вони навіть розглядають можливість його зариблення.
– Про яку рибу йдеться?
– Ще не готовий відповісти. Це питання – поки що в стадії обговорення. Під час громадських слухань мешканці неодноразово говорили про бажання зберегти рекреаційні зони. Це побажання враховано. Наприклад, на території на проспекті Героїв Сталінграда, 49, у дворі будинку поруч зі школою запропоновано створити сквер. Такий крок дозволить уникнути в подальшому ущільнення забудови всупереч інтересам жителів цієї території. Ще передбачено будівництво сучасних багаторівневих паркінгів, які дозволять розв’язати питання з хаотичним паркуванням у районі. Оболонь – це, безумовно, не Харківський масив, де ця проблема стоїть дуже гостро, але тут теж вона є.
Ще передбачено оновлення спортивних майданчиків і багато іншого.
Але, головне, ДПТ дає можливість поновити дорожню інфраструктуру району, побудувати нові сучасні шляхи сполучення й органічно об’єднати охоплену ДПТ територію з пішохідним мостом і Оболонською набережною та Великою кільцевою автомобільною дорогою.
– Ви маєте на увазі міст-хвилю, який зараз будується?
– Так, саме його. У жовтні минулого року мер Києва Віталій Кличко показав візуалізацію майбутнього моста. За задумом проєктантів, міст-хвиля створює туристичний кільцевий маршрут навколо затоки, який об’єднає набережну парку «Наталка» та новий пляж на Оболонському острові.
Я дотримуюся думки, що місто – це передусім кияни. Тому участь місцевого населення, тобто людей, які мешкають на території району і як ніхто відчувають проблеми й потреби для комфортного проживання на цій території, має ключове значення. Будь-який відповідальний бізнес зацікавлений у реалізації якісних об’єктів, а місто – у гармонійному розвитку території.
А ДПТ – це ефективний інструмент, який дозволяє налагодити діалог між бізнесом, місцевими жителями та чиновниками.
Джерело: Mind