В киевских торговых центрах большой переезд: с начала осени их покинули около четверти прежних постояльцев. «Арендодатели при первой возможности разрывают контракты, подписанные в 2015-2016 гг. Соответственно, увеличивают арендную плату», — говорит генеральный директор сети фастфудов «Крыла» Алексей Попов
Владелец магазина напольных покрытий премиум-класса Максим выехал из мебельного гипермаркета 4Room в сентябре и снял отдельное помещение на проспекте Победы. «У них такая политика — повышать в августе цены. Осень — сезон продаж мебели. Весну и лето люди стоят с надеждой, а тут такой сюрприз. Поэтому многие остаются еще и на осенний период, чтобы хоть что-то выиграть», — делится предприниматель наблюдениями с «Большим Киевом». Но в отличие от прошлых лет это повышение арендной ставки для него и многих других оказалось неподъемным.
Хозяин сказал
В ведущих торговых центрах рост арендной платы возможен в двух случаях: если бренд успешен либо демонстрирует результаты хуже остальной галереи, отмечает руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Екатерина Весна. «В первом случае собственник обеспечил условия для раскрытия потенциала арендатора и вправе претендовать на повышенную аренду. Во втором — для собственника нет смысла удерживать арендатора, который не имеет возможности к увеличению доходности», — поясняет она.
В остальных торговых центрах аренда, как правило, дорожает в самых посещаемых зонах, так называемых основных галереях, где потоки посетителей самые большие. Увеличивается цена и для товарных категорий, где высокая конкуренция.
Одной из самых конкурентных сфер является фастфуд. «Мы в этом году переехали из ТРЦ Gulliver. Согласно договору, арендодатель в течение полутора лет не мог расторгнуть с нами соглашение. Но как только это время истекло — воспользовался возможностью, хотя мы должны были стоять еще столько же», — рассказывает генеральный директор сети фастфудов «Крыла» Алексей Попов.
Но, кроме действий в рамках договора, многие торговые центры позволяют себе импровизацию, добавляет Попов. С предпринимателями общаются в приказном порядке, и те либо соглашаются на новые условия, либо освобождают площади. «Бывают крайне некорректные ситуации. Раньше я такого не замечал», — признается ресторатор.
В целом рост арендных ставок в киевских ТРЦ этой осенью составляет как минимум 20%. По словам эксперта по торговой недвижимости Дмитрия Лузакова, взять в аренду квадратный метр дешевле 1,5 тыс. грн в месяц не представляется возможным.
«Подсчитывая доходы предпринимателя, арендодатели не учитывают скидок. А без них сейчас нельзя, тем более Новый год, а доходы населения низкие. Поэтому многие арендаторы не вытягивают и выезжают из ТРЦ», — поясняет эксперт.
Вторая смена
Наиболее активный рост, а, следовательно, и миграции арендаторов наблюдаются в сфере фастфуда и одежного ритейла. О том, как украинские и иностранные бренды открывают магазины, «Большой Киев» рассказывал в материале «Что бьет украинскую моду по карману».
«По факту в столичных ТРЦ ничего не меняется. Это все тот же масс-маркет. Он просто наполняется новыми легендами», — утверждает фэшн-эксперт Мария Пион.
Ситуация, когда, с одной стороны, растет число новых проектов, а с другой — падает платежеспособность населения, долго не продлится. «Новички соглашаются на новые цены, лишь бы попасть в ТРЦ. Но работать в убыток вечно не выйдет. При этом и рассчитывать на рост благосостояния населения не приходится. Поэтому я не исключаю отката по ценам», — размышляет Дмитрий Лузаков.
Дай еще
Снижению арендных ставок может способствовать и появление новых торговых площадей. К примеру, в начале 2017 года уровень вакантности в Киеве был самым высоким за последнее десятилетие — 10%. Это объясняется тем, что в прошлом году запустились ТРЦ Lavina Mall и New Way. Однако по данным JLL, уже в середине года уровень свободных площадей на рынке торговых центров столицы составил около 6%. А в самых востребованных ТРЦ, таких как Ocean Plaza, Sky Mall, Dream Town, Gulliver, «Пирамида», даже сформированы листы ожидания и вакантность может быть только по техническим причинам.
Напомним, в 2017-2019 гг. в Киеве ожидается завершение строительства 12 новых торговых центров.
«Если ритейлер вынужден закрыть магазин, то чаще всего рассматривает варианты его переноса в другой торговый центр. Это особенно важно для небольших арендаторов, количество магазинов которых не позволяет перераспределить остатки товара по другим торговым точкам», — отмечает Екатерина Весна.
Кроме того, по ее словам, существует тенденция переноса магазинов в региональные торговые центры, где арендные ставки ниже, чем в столичных ТРЦ, и приемлемо открытие магазина не с новым торговым оборудованием.
Впрочем, часть предпринимателей, как и Максим из магазина напольных покрытий, предпочитают искать торговые тропы вне ТРЦ и открывают отдельно стоящие точки. Фастфуд уходит в стритфуд, а продавцы одежды — в шоу-румы. Однако обойтись совсем без присутствия в ТЦ удастся только тем, кто сможет наладить сбыт онлайн, а таких игроков сейчас уже немало. По данным Украинской межбанковской ассоциации членов платежных систем ЕМА, если раньше через интернет покупали преимущественно одежду и технику, то в 2017 году растет спрос и на узкоспециализированные товары, например для рыбалки или живописи.