Аренда жилья в Киеве за год подорожала на 10-20% в зависимости от класса. Скачек цен произошел прошлой осенью. Хозяева же квартир договора подписывают преимущественно на год и с наступлением нового периода повышают цены своим квартиросъемщикам. Вместе с тем риелторы все больше говорят о том, что рост платы за услугу должен быть связан с улучшениями условий, а не только изменениями на рынке. О том, сколько стоит аренда, чего хотят квартиросъемщики и какие ошибки все еще допускают владельцы недвижимости, рассказали специалисты этого рынка.
Как менялся рынок
Осенью 2018 года собственники квартир резко стали повышать цены на аренду.
«В прошлом году на Харьковском массиве сдавали квартиру за 6 000 грн. В этом году съехали арендаторы, владелец улучшил ее немного и хотел сдавать за 10 тыс. грн. Мы думаем за 9 000 грн ее и сдадим. Если квартира в новом доме и нормальные условия проживания, то это уже 10 тыс. грн в месяц», – рассказывает президент Союза специалистов по недвижимости Виктор Несин.
В среднем же квартиры, сдававшиеся год назад за 6 000 грн, выросли в цене на 2 000 грн.
«Сейчас минимальная цена на однокомнатную квартиру – это 5 000 грн. Это значит, ремонт не делали лет 30 и мебель еще советская. С ремонтом – это от 7 000 грн», – рассказывает риелтор Елена (стаж работы 15 лет) из агентства «Світ нерухомості».
Квартира в новостройке, например, на Харьковском массиве, будет стоить уже от 10 тыс. грн. Одни из самых дорогих районов, помимо центра Киева, это как раз Харьковский возле метро и Оболонь – вдоль проспекта Героев Сталинграда.
Цена, а значит и торг, может колебаться на 500 грн в сегменте аренды 7 000-10 000 грн и на 1 000 грн в сегменте 10-12 тыс. грн.
Средние цены на аренду квартир в домах старого жилого фонда: данные АН «Планета Оболонь»
|
Локация |
Однокомнатная квартира, грн |
Двухкомнатная квартира, грн |
Трехкомнатная квартира, грн |
|
Центр города |
10 000-11 000 |
12 000-15 000 |
17 000-20 000 |
|
Прицентральные районы |
7 000-9 000 |
9 000-11 000 |
12 000-18 000 |
|
Окраина города |
5 000-7 000 |
7 000-9 000 |
9 000-14 000 |
Источник: domik.ua
Средние цены на аренду квартир в новостройках: данные АН «Планета Оболонь»
|
Локация |
Однокомнатная квартира, грн |
Двухкомнатная квартира, грн |
Трехкомнатная квартира, грн |
|
Центр города |
16 000-18 000 |
18 000-20 000 |
20 000-28 000 |
|
Прицентральные районы |
9 000-10 000 |
10 000-14 000 |
14 000-24 000 |
|
Окраина города |
8 000-9 000 |
10 000-12 000 |
13 000-18 000 |
Источник: domik.ua
Правда, в аренду может быть включена, а может – и нет, оплата коммунальных услуг. То есть разброс цены зависит от этого. Как правило, нижний ценовой сегмент стоимости коммунальных услуг не содержит, а более дорогой – включает оплату базовых, фиксированных по цене. Однако риелторы советуют брать деньги за коммуналку с арендаторов и лично вносить эти платежи. В Киеве полно случаев, когда жильцы не платят по счетам месяцами, заверяя хозяев в обратном. Но самое главное: оплачивая услуги от своего имени, арендаторы потом могут претендовать на часть прав на квартиру.
Это бизнес, пора в него вкладывать
Почему цены вдруг выросли осенью – риелторы сами не понимают. Предположительно, в этот период повышались зарплаты в Киеве и многие старались сменить жилье на более комфортное. Все-таки квартира (однокомнатная) тогда за 5 500-6 000 грн, сейчас за 8 000 грн не многих устраивает.
«Там есть все необходимое, но стиральная машина, микроволновая печь – они будут древние. Состояние квартиры с течением времени тоже ухудшается. Добропорядочные хозяева обои освежают, но это не все делают. Основная часть арендодателей подмели, помыли и все. Они не хотят вкладывать деньги», – рассказывает Виктор Несин.
Конечно, первыми подорожали квартиры с ремонтом и современной техникой, мебелью. Но и старье за ними в цене подтянулось. Рынок недвижимости Киева все еще отстает от традиций европейских и мировых. Риелторы уверены, что ремонт и обновление мебели и техники – это обязательное правила для любого ценового сегмента.
«Если человек зарабатывает деньги на недвижимости, если хочет повысить на нее цену, хочет, чтобы не простаивала, – месяц-два простоя бывает (а это уже 6-12 тыс. грн) – надо вкладывать в это деньги. Ведь таксист занимается ремонтом машины, чтобы она ездила. Я сторонник того, что, если арендатор прожил даже три месяца – надо квартиру привести в порядок, а не только вымыть полы», – Виктор Несин.
«По городу цены меньше 5 000 грн за аренду квартиры нет. И за эти деньги собственники не удосуживаются переклеить обои и поменять сантехнику, а это места личной гигиены. С 90-х годов не делаются ремонты, то есть по 30 лет ничего не меняется. Да, собственники живут на эти деньги, они не избалованы. Но создавай условия тому, на чьи деньги живешь. Надо с уважением относиться к людям», – считает риелтор Елена.
Для арендаторов же важным в быту является чистота квартиры и наличие крупной техники. Им не так важно, чтобы там были сковородки-чайники, куда нужнее хороший холодильник, стиральная машина и бойлер. Немаловажный фактор – чистота жилья.
Каждый год – новости
Резкий рост цен в Киеве возможен еще и потому, что у нас не приняты долгосрочные договора. Наиболее популярный срок соглашения – полгода, год. После этого собственник пересматривает цену. Негласные договоренности тоже существуют. Например, автор статьи знает квартиры в конце Троещины с ремонтом 2000-х годов, мебелью и техникой, и арендой за 4 500 и 5 000 грн. Плюс коммунальные платежи. Однако, фиксация цены на несколько лет бывает не часто.
«Однокомнатную квартиру на Дегтяревской изначально сдавали за 5 000 грн. Недавно мы участвовали в переговорах между арендаторами и арендодателями и достигли такого соглашения – повышения цены до 6 000 грн. Хотя на рынке аренда такой квартиры – 8 000 грн. Но лучше уступить в цене и удержать хороших арендаторов, которые содержат в порядке квартиру и не задерживают плату», – считает Виктор Несин.
В то же время специалист по недвижимости знает случаи, когда в Америке за жилье платят по 300 долларов, потому что договор подписали шесть лет назад и цена зафиксирована на весь срок его действия. По мнению президента Союза специалистов по недвижимости, такие же правила работы должны быть и в Украине. Правильно было бы составлять договора если не с фиксированной ценой, то хотя бы с формулой и перечнем условий, когда и как цена меняется. Например, если доллар подорожал на столько-то пунктов.
Подводные камни
Вознаграждение за услуги риелтора по-прежнему составляет 50% от месячной арендной платы. Брать на себя эти расходы может любая из сторон, могут и делить между собой. Специалисты по недвижимости считают правильным, если платит тот, кто обратился за услугой. Если собственник хочет сдать, риелтор помогает сделать это по более высокой цене. Квартиросъемщик в таком случае – контрагент, ему надо дешевле и будет странным, если он за это еще и заплатит. Когда же риелтор работает на арендатора – он берет деньги за поиск наиболее выгодного варианта.
Однако, собственники жилья платят специалистам еще и за безопасность, уменьшение рисков относительно недвижимости. Например, до сих пор не все собственники знают о законе, позволяющем временно перемещенным личностям не платить за жилье. Такая категория людей часто намеренно умалчивает о своем статусе и только после заезда в жилье говорят: «Вот есть закон, мы ничего платить не будем». И даже через суд разрешить эту ситуацию крайне трудно. Риелторы знают об этом и составляют договора аренды, которые защищают права собственников жилья.
Виктор Несин считает, что от формулировки договора и его подписания многое зависит. Если это типовой образец из интернета, подписанный только главой семьи, то через месяц-два может прийти его жена и сказать, что она тоже собственник, с ней договоров не подписывали, она ничего не должна и освобождайте квартиру немедленно. Это же касается и недобросовестных арендаторов, которые не платят и не выселяются. На самом деле, они понимают, что их рано или поздно из квартиры выдворят, но месяц-два-три они поживут бесплатно, потому что им ничего не предъявят. Такое свободное поведение тоже зависит от того, как велись переговоры и какие документы подписывались на первоначальном этапе.