Державна програма іпотечного кредитування “єОселя” у 2025 році залишалася ключовим драйвером розвитку ринку житлових кредитів в Україні. За підсумками року банки видали іпотечних кредитів на суму близько 15,7 млрд, майже 94% з яких припало саме на “єОселю”.
Умови програми суттєво змінюються у 2026 році, повідомляє ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) та НБУ.
Варто зазначити, що у минулому році найбільше іпотечних кредитів традиційно видали у Києві та Київській області — понад 56% від загального обсягу. Далі йдуть Львівська область (6%) та Івано-Франківська область (5%).
У грудні 2025 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі “єОселя”. Частина змін уже набула чинності, зокрема розширено перелік пільгових категорій — кредити під 3% тепер можуть отримувати військовослужбовці, призвані під час мобілізації.
Інша частина новацій починає діяти з 9 лютого 2026 року і передбачає жорсткіші обмеження, які безпосередньо впливатимуть на можливість участі громадян в програмі та параметри житла, що може бути придбане в іпотеку.
Однією з найважливіших змін у програмі “єОселя” стало зменшення допустимого віку будинків, які можна придбати за програмою, та активна акредитація нових житлових комплексів, розповіла Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління Глобус банку.
Це, на її думку, стимулювало попит на новобудови: частка квартир, придбаних у забудовників, зросла до 64%. Фактично 9,4 млрд грн іпотечних коштів було спрямовано на будівництво нового житла, тоді як у 2024 році цей показник становив лише 4,8 млрд грн або 32% від загального обсягу іпотеки:
Іпотека в межах “єОселі” у 2025 році виконувала не лише соціальну, а й економічну функцію. Кожна гривня, вкладена у нове житло, працювала на будівельну галузь, суміжні виробництва та зайнятість населення
Зміни до програми на конкретних прикладах
1. Обмеження щодо наявного житла
Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею:
- 52,5 кв. м — для сім’ї з однієї або двох осіб;
- додатково 21 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї.
“Раніше обмеження у 52,5 кв. м застосовувалося лише до сім’ї з однієї особи, а для кожного наступного члена сім’ї дозволялося мати додаткові 21 кв. м. Тобто, наприклад, сім’я з двох осіб, володіючи квартирою площею до 73,5 кв. м, все одно мала право брати участь у програмі. Відтепер молода сім’я з двох осіб може подати заявку на “єОселю” лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 кв. м житла”, — зауважила банкірка.
2. Обмеження на відчуження житла
Також суттєво змінено підхід до аналізу операцій з нерухомістю в минулому. Якщо раніше враховувався період 12 місяців, то тепер 36 місяців до дати подання заявки.
“Це означає, що якщо протягом останніх трьох років громадянин продав житло, і сукупна площа проданих об’єктів разом із наявним житлом перевищує нормативну площу, він не зможе стати учасником програми”, — підкреслила Олена Дмітрієва.
3. Обмеження щодо площі та вартості квартир
Запроваджуються нові обмеження, які стосуються безпосередньо параметрів житла:
- Площа квартири
Квартира не може перевищувати нормативну площу більш ніж на 10%. При цьому встановлено абсолютну межу — не більше 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї. - Вартість 1 кв. м
Максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%.
Гранична вартість визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2 (за даними Міністерства розвитку громад та територій України).
Приклад для Києва:
Опосередкована вартість — 30 081 грн/кв. м
Гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м
Максимально допустима вартість з урахуванням +10% — 66 178 грн/кв. м - Загальна вартість квартири
Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м до нормативної площі.
Приклад для сім’ї з трьох осіб у Києві:
Нормативна площа — 73,5 кв. м
Гранична вартість: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн
Максимальна вартість квартири з урахуванням +10% — 4 864 097 грн
Для Львова максимальна вартість квартири для такої ж сім’ї становитиме 4 139 196,60 грн.
Раніше програма “єОселя” фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла — різницю можна було покрити більшим першим внеском, — пояснює Олена Дмітрієва. — Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири